房产赠与、继承、买卖哪个更划算？附：成都房产交易税费大全！

前段时间，财政部、国家税务总局联合印发《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》刷爆朋友圈。

公告指出，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。

符合以下3种情况的，双方免增个人所得税

转让、买卖、赠与、继承有什么区别？

房产过户是指通过转让、买卖、赠予、继承遗产、法拍和拍卖等方式获得房产，在房屋权属登记中心（房管局）办理的房屋产权变更手续，即产权转移从甲方转移到乙方的全过程。

通常来说，房产有继承、买卖、赠与三种过户方式，每种方式都有各自的优缺点。

最本质的区别主要有两点——

① 生效时间不同：继承只有产权人过世后才能过户，而赠与和买卖可立即过户；

② 税费不同。

那么就有盆友会问了：哪种方式最安全，最省钱。

别慌待笔者慢慢道来——

房产继承：税费最省，再次出售费用较高

继承意味着继承人不需要支付房屋本身的价格而获得房产。另外根据规定子女以继承的方式获得父母的房屋房产赠与、继承、买卖哪个更划算？附：成都房产交易税费大全！，不需要缴纳契税，只需要支付公证费和工本费。再次出售需要缴纳20%的个税。注;直系亲属赠与不需要购房资格；非直系赠与需要购房资格。

赠与过户：全额契税3%+个人所得税20%（非直系）

健在的父母愿意将房产赠与子女，这种行为叫生前赠与。无偿赠与不动产的，需缴纳契税(目前税率3%)，如果是非直系亲属还要交20%个人所得税，如果要再次出售这个房子就进入房产交易买卖流程，根据实际情况可能还会交纳增值部分的20%个人所得税。

买卖过户：交易费用相对较高，风险最低

房产买卖是房地产交易的典型类型，房地产交易是实现房地产商品价值与使用价值的经济过程，房产买卖不仅包含了房产占有的转移，也包括了房产处分权的转移。

简单来说，就是按照正常的商品房买卖缴纳，主要包括契税、个人所得税等，也是风险系数最低的。

这三种方式哪一种比较合理？

请看下图

通过上述，我们可以发现，继承>买卖>赠与。

但是至于那种划算，具体的还是要根据自己的情况来定，这跟面积、套数等都有关系，不能一概而论。

新房和二手房的税费问题

一直以来，有很多人被房产交易中的税费问题困扰，不知道买卖房子该交哪些税，也不知道税率，更不知道如何计算。接下来我就给大家做回活雷锋，整理出成都房产交易税费大全，为大家排忧解难。

新房税费

接下来，一起做做算术题

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✍第一题

一、1.旺仔在五城区买了一套高层新房，家庭唯一住房，单价元/㎡，面积89㎡，需要缴纳多少税？

解：契税：×89×1%=元

物业维修基金：89×27.5=2447.5元

2.旺仔家里有一套二手房，现在有小孩子，打算在高新区再购买一套作为改善，新房单价元/㎡，面积92㎡，需要缴纳多少税？

解：契税：×92×2%=元

物业维修基金：92×27.5=2530元

二手房税费

注：1、从今年起，人们在出售未满两年的住宅时，城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加税费已减半征收，换句话说，增值税及附加由过去的5.6%减为5.3%，优惠了0.3%；

2、含税总价是指含增值税的总价，增值税计算时需要算出不含税价格，增值税的税率是5.3%；

3、增值税计算方式：增值税=网签价格*5.3%，其中包含附加费用：城市维护建设税、教育费附加、地方教育税附加等

中介费：中介费一般都在1-3个点之间。具体的还是要看中介公司。

✍第二题

二、旺仔在成都买了一套二手房，家庭二套房，95平，单价元/㎡，不满2年，买卖双方需要缴纳多少税？

解：买方-契税：×95÷（网签价格）×2%≈.9元

卖方-增值税：×95÷（网签价格）×5.3%≈元

个税：×95÷（网签价格）×1%≈.9元

赠与税费

非直系亲属房产赠与税费：

契税：计税价格*3%

个税：计税价格*20%

增值税：（同买卖过户标准）

备注：计税价格：《房屋买卖契约》上的售房价格与同类地区同类房屋市场价格，按"孰高"原则予以确认。购房价格：根据纳税人提供的《销售不动产发票》确定。

直系亲属房产赠与税费：

直系亲属之间无偿赠与房产，免征增值税和个税，需交3%契税。

直系亲属包括：配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹。

通过赠与方式转让住房的，自签署《赠与合同》并办理转让确认手续之日起，赠与人满3年后方可再次购买住房；通过赠与方式取得住房的家庭或居民，取得人需具有购房资格，并开具购房证明。赠与时间以交易备案时间为准。

继承税费

房产继承是不需要交税的（包括契税、增值税和个税等）。

但是有两个条件：

▹一是继承应当在被继承人死亡后才能发生；

▹二是继承遗产的应当是被继承人的法定继承人。

《继承法》规定的法定继承人包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、儿媳、女婿。

继承第一顺序：配偶、子女、父母。继承第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

房屋置换税费

交换双方均比照房屋买卖的税收规定执行，其中契税的计税依据为所交换的房屋价格的差额征收。

备注：1、含税总价是指含增值税的总价，增值税计算时需要算出不含税价格，即除以网签价格，增值税的税率是5.3%；

2、增值税计算方式：增值税=网签价格*5.3% ，其中包含附加费用：城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加等。

对于房产交易中几个问题需要明确下

房产年限如何界定？

房改房：以公有住房买卖契约、购房发票或收据、产权证等注明的时间，按“孰先”的原则；

商品房：以契约的完税证、产权证等注明的时间，按“孰先”的原则；

继承、遗嘱、离婚、直系亲属赠予、遗失补办等方式取得的住房以原购房时间连续计算

产前偿还、非直系亲属赠予取得的住房，以本次领证时间计算。

“家庭唯一住房”如何界定？

纳税人本人、配偶及未成年子女在成都市有且只有一套住房（非住宅除外）。只是指在成都没有其他的住房，至于纳税人本人或者配偶在外地有没有住房、有几套住房，都是不管的。

“家庭唯一住房”不是以有没有房产证来计算的，纳税人名下如果有其他的期房，只要购房记录能查到，即使房产证没有办下来，也不予认定为“唯一住房”。

购买二手房买卖契约与完税凭证上价格不一致的，怎样认定成交价格？

购二手房的，以《中华人民共和国现金完税证》原件上填写的价格《房地产买卖契约》（房屋买卖合同）原件上填写的价格对比，取价格低者作为房屋的成交价格计算其购房总价。

注:部分名词解释来源贝壳

附：成都二手房交易预估费用表

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