宅基地房屋无法买卖？无法继承？

一、农村集体经济组织内部的房屋转让问题

案例介绍

张先生早年求学海外，后一直在海外工作生活，并在海外购买房屋，等到张先生生活稳定之后他想要接父母到海外定居，可父母在老家农村还有一套房子不知道该如何处理？这套房子位于父母所分得的宅基地之上，是张先生父母早年为了养老所建，现在全家移民国外，宅基地上的房屋该如何处理呢？

律师分析

如果买卖价值不高，建议不要买卖，可以进行租赁，这是基于后续获得拆迁赔偿款的可能性。如果没有留下房子的需要，那么可以对房屋进行合理的买卖。根据土地管理法的规定，农村宅基地属于集体所有土地，农村集体组织的成员经申请后方可拥有宅基地，农村宅基地房屋实行“地随屋走”的原则，严格实行一户一宅原则，在诸多条件的严格规制下，宅基地上的房屋并不具有较大的买卖价值。如果要进行合法的买卖，那么张先生应当寻找到老家农村还没有房屋的集体组织的成员，将房屋出售给该成员方可完成房屋买卖。

二、农村集体经济组织内部成员和集体经济组织外部成员房屋转让的问题

案例介绍

李先生的父母1990年从某农户处购得宅基地上房屋一套，当时在乡政府处办理了过户登记，但没有办理房产证，只有房屋买卖协议以及收据一张。2021年李先生父母年纪大了，想要将房子留给李先生，但三人去往公证处办理遗嘱公证的时候却被告知没有房产证无法办理公证遗嘱。那么李先生可以合法继承房屋吗？

律师分析

原则上不可以继承，但如果有其他强力证据佐证房屋的归属权问题，就可以办理继承手续，但该房屋有着极大风险。

《土地管理法》第6条规定：“城市市区的土地属于全民所有即国家所有。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于集体所有。”所以李先生只能继承宅基地的使用权，但是这里有一个特殊的地方在于，李先生乃至李先生的父母都不是农村集体经济组织的用户，他们是从该村农户处购买所得的房屋。他们本身就不具有获得宅基地使用权的成员身份，所以李先生无法获得宅基地的使用权。其次讨论房屋的归属问题，房屋本身没有产权证，且由于李先生及其父母的非集体经济组织的身份宅基地房屋无法买卖？无法继承？，房屋的所有权无法得到证明且成员身份不合法，所以李先生也无法获得房屋的所有权。但基于年代久远所可能发生的政策变化，且李先生的父母本身不懂法，有乡政府的登记手续作为保证，是善意的第三方购买人，应当认定李先生的父母拥有房屋的使用权，房屋能够作为遗产留给李先生。但是这类房屋不能改建，不能用于其他用途，后续拆迁也可能得不到和其他农村用户等额的赔偿款（因为房屋存在权利瑕疵），只能用于自住，价值比较低。这类房屋的保值增值性极低，建议找到可靠卖家卖出。

三、小产权房的相关问题

关于小产权房合法性的探讨。小产权房是一个尚未有法律明确规定的领域，关于这个问题的讨论各方争论不休。360百科对于小产权房的定义为在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用的房产，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发，亦称"乡产权房"。而维基百科对于小产权房的定义为在中国农村和城市郊区原本给农民属于“集体所有”性质的土地上被人自行建设用于非法销售的住房。360百科并未对小产权房的性质进行定义，而维基百科则把小产权房定义为非法性质的建筑。笔者认为无论是哪种定义，确定房产的归属应当以房屋产权证明为准（现下改为不动产权证明），没有产权证明，就无法确定房屋的所有权归属。但由于历史原因以及农村居民后代往城市移动的问题，我们应当通过当事人的具体身份进行具体分析。是否可以进行自由买卖呢？笔者认为，小产权房本质上是农村居民在宅基地上的自建住房，严格依据土地管理法的规定和“一户一宅”、“房随地走”的原则来说，农村宅基地上的房屋只能出售给本集团组织内部的成员，且没有房屋产权证明的房屋存在所有权瑕疵，可以出售，但是出售的价值较小，不建议出售。小产权房的拆迁问题。小产权房存在权利瑕疵，且在法律上对于小产权房没有明确的规定，因此很大程度上拆迁赔偿受到当地政策的影响，但一般来说，拆迁赔偿款比不上五证俱全的农村自建房。

结语：宅基地相关问题是一个复杂的问题，如果遇到相关问题欢迎随时咨询心愿传承遗嘱库。咱们心愿传承遗嘱库立足上海，内备专业的法务团队，外部联合知名律所，致力于为每一位顾客提供专业的法律服务，欢迎来电咨询。咱们的电话有,,。

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