法院审理房屋买卖合同纠纷案件不为人知的“裁判规则”！

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文：吴取彬 隆安（上海）律师事务所合伙人、律师

【导读】：随着房价的持续暴涨，卖方违约数量剧增，那么卖方违约后，买方损失如何确定？

且看上海、北京、深圳地方法院不为人知的裁判规则（值得收藏）：

（很多地方高级人民法院均有自己的裁判规则，这些裁判规则往往以指导意见、解答、会议纪要的形式出现，而这些裁判规则，虽不是法律、法规，但是在下级人民法院审理类似的案件中，这些规则往往比法律法规更有价值，下级人民法院会根据上级人民法院的指导意见来判决这些案件。而这些裁判规则，当事人却往往不知道，因为这些指导意见、解答或会议纪要往往只刊登在法院内部的专刊上，当事人一般很难知晓，可以说这些裁判规则就是法院审理案件不为人知的秘密。）

关于守约方损失的确定方式

NO.1上海高院认为：

一、双方协商确定的，从其约定;

二、双方不能协商确定的：

(一)原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失;

(二)无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。

最后，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。

参见：

上海市高级人民法院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》第6条

NO.2北京市高院：

一、有约定的从约定；

二、酌情支持守约方主张房屋差价损失、转售可得利益损失等利益损失；

关于可得利益损失损失，应从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方亦有过失所造成的损失、守约方因此获得的利益以及守约方取得利益需要支出的必要的交易成本，并综合考虑守约方的履约情况等因素予以确定。

三、房屋买卖合同不成立、被确认无效或被撤销，信赖合同有效成立致受损害的一方当事人要求另一方赔偿信赖利益损失的，应予支持。信赖利益损失包括所受损害和所失利益（当事人信赖合同有效成立而丧失另订其他有利合同的机会损失等），损失赔偿数额以不超过履行利益为限。（这种情形，主要是代理人没有代理权对外签署合同等因素造成的）

四、房屋涨价损失与一倍赔偿的并用

对于出卖人为开发商的法院审理房屋买卖合同纠纷案件不为人知的“裁判规则”！，具有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8、9条规定的违约情形，导致商品房买卖合同解除，买受人要求同时赔偿房屋涨价损失和不超过已付购房款一倍损失的，可予以支持，但合同另有约定的除外。出卖人有证据证明两项赔偿数额相加过分高于买受人所受实际损失的，可以酌情降低赔偿总额。

参见：

1、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》【发文字号】京高法发[2010]458号 第24、25条

2、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》京高法发［2014］489号第19条

NO.3深圳市中院认为：

一、双方对房屋差价有约定的，从约定;

二、没有约定的，以法院委托的评估机构对起诉之日的房屋市场价与双方约定的房屋买卖价款之间的差价确定损失。（仅以评估价作为依据）

该条旨在解决房屋买卖合同解除后，守约方的可得利益损失的问题。

《合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。房屋买卖合同中，因一方违约，造成另一方订立合同的目的落空，另一方期待的合同利益无法实现。守约方如要达到合同履行后的利益状态，必然要以当前市场价购入或卖出房屋。由于房地产市场是波动的，当前的房屋市场价和订立合同时双方约定的房屋价款之间存在差价。这种差价就是守约方的期待利益损失，也是合同双方在订立合同时应该能够预见到的。因此，守约方主张可得利益损失的，应予支持。否则，不利于保护守约方的合法利益，维护诚实信用的交易道德，并将引发道德风险。

在因违约方过错导致房屋买卖合同无法履行的情况下，守约方请求赔偿房屋差价损失的，如双方对房屋差价有约定或事后达成一致的，应尊重当事人的意思自治，从约定。如当事人没有约定房屋差价，法院应委托评估机构对讼争房产的市场价进行评估，评估时点为起诉之日，通过评估价与约定价的比较，确定房屋差价损失。

参见：

《深圳市中级人民法院关于审理二手房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（初稿）及说明》第十八条

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