门法公开课丨二手房买卖时应当注意的法律问题

来源：北京门头沟法院 房屋是一种特殊商品，房屋买卖较之其它商品买卖有着很大的差异，尤其是二手房的市场交易涉及面广，交易过程中有诸多手续和环节，因此，二手房在交易过程中以及交易之后出现的纠纷也相对较多。2021年1月1日《民法典》实施后，关于买卖二手房屋也有了新规定。今天，我们就一起来聊聊二手房交易时应该注意的问题。

二手房交易时应当注意的法律问题

房屋是否设立了居住权

《民法典》（第370条）增设了居住权，即居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。居住权自登记时设立，自居住权期限届满或者居住权人死亡时消灭。居住权一般是无偿设立的，且不得转让、继承。设立居住权的房屋不得出租。鉴于上述居住权的种种限制，购房者在购买二手房时，应当同时调查该二手房是否设立了居住权。如果设立了居住权，建议购房者在确认该二手房房屋居住权注销后再行购买。

房屋是否存在共有人、

共有人是否同意出售房屋

《民法典》第301条规定：“处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意。”因此，作为买方首先要查看房屋产权证是否为共有产权证，如果并非共有产权证，则要询问其婚姻状况，判断房屋是否系共有。如果是共有房屋，则要着重审查其共有人的意愿，具体而言，应当要求共有人到场亲自签署同意出售声明、买卖合同等文件，并将身份证、结婚证等原件与本人核对，证明其确为共有人。如果共有人确有合理原因无法到场，可要求其代理人携带公证的授权委托书、身份证、结婚证原件以及其签署好的同意出售声明等文件，同时，可以通过电话、视频等方式确认其共有人确实同意出售房屋。此外门法公开课丨二手房买卖时应当注意的法律问题，买受人还可以通过多次实地看房等方式确认房屋是否有共同居住人以及共有人的意愿。

房屋是否设立担保物权

《民法典》（第406条）施行后，房屋已经设立抵押的，抵押人仍然可以出卖该房屋，可以在不解除抵押情形下直接办理过户登记，且出卖房屋不需要取得抵押权人的同意，只要求抵押人在出卖房屋时通知抵押权人。虽然抵押权的存在不影响房屋过户，但为了慎重起见，建议购房人还是应该核实房屋是否存在设立担保物权的情况，具体情况可以到房屋产权登记部门进行查询。如果买受人明知房屋设立了抵押权，依然签订了买卖合同，则买受人应对相关法律后果有所预判。

房屋在出售前是否已出租给他人

《民法典》第725条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”即买卖不破租赁原则。如果房屋在出售前已经出租给他人的，购房者即使取得房屋所有权，也无法在租赁期限内入住。也必须等到该租赁合同期限届满后才能入住。

如果卖房者违约，权利如何救济

按照我国《民法典》规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，承担违约责任的种类通常有继续履行、采取补救措施、停止违约行为、赔偿损失。此外，还有支付违约金及定金等责任形态。《民法典》第585条规定了违约金制度。该条第一款规定：“当事人可以约定另一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”如果当事人约定了违约金条款，则在违约金与其他法定违约责任的关系上，应当认为当事人就违约责任有特别约定，在此情形下，应当优先考虑当事人的特别约定，适用违约金条款，无特别约定时，考虑其他法定违约责任。

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