《帝都二手房买卖指南》

如何签合同？如何网签？如何解抵押？如何办理贷款？如何交契税，过户等等？

二手房交易流程大致如下：

学区房特辑

所在城市学区房有哪些特点？

对于公立校，坊间总结的：西城是高峰，海淀是高原，东城是平地，朝阳是山谷，别的，自行想象……

私立规模上来说还不是那么大，我也了解的不多，所以不多评价了。

一句话，去研究一下所在区域对于非京籍的入学政策，再行动。

卖

房

篇

房子卖多少钱才不亏？

这些年的房产市场异常火热，这也是许多老百姓最容易参与到的大宗交易，切切实实的影响了许多家庭的财富积累。

那么，房屋交易中的计算是否都明白？

最近就有个朋友在换房，他的情况就很典型，刚过户一年的房子想换房，又不像好些年前，100万买的房子卖了300万，那肯定是大赚了嘛。

而这一年北京房价平平，他说“起码我得知道我卖多少钱才不亏”……

接下来帮大家解决——

房子成本价究竟是多少？

在买房结束的时候，我们很容易就能知道究竟花了多少钱买房子，不就是房款+各种税费嘛。

是的，在房子过户完成的时候，房子成本价=房款+各种税费。

例1:房款200万，中介费10万，各种契税，贷款手续费，评估费等等5万，这套房子当时成本价是215万，其中贷款100万，自己支付的总现金是215万-100万=115万

但是，1年后或者5年后我们计划卖房，那个时候房子成本还是215万吗？

肯定不是呀《帝都二手房买卖指南》，这里有几个因素影响房子成本价——

1、已支付贷款利息

2、房子出租所得

3、期间支付的暖气费/物业费等维护成本

4、如有装修，还要加上装修费

如果房子是自住，那么就不存在第二项，如果房子是全款买的，那么就没有第一项。

大家各自对号入座。

已支付贷款利息，最简单的方法：

已付贷款利息总额=期间总支付月供-已支付本金=期间总支付月供-（总贷款额-剩余本金）

原理是我们每个月换的月供包含利息和本金，把本金部分去掉就是我们支付的利息。

这期间如果有房租收入，那么对于房子成本是减少的。

例2:继例1，该房子持有1年，一共支付了12期月供，每个月3000元，1年后，贷款剩余本金98.5万元，这一年共支付物业费暖气费0.5万元，房子出租所得2万元，简易装修花了2万元。

这时候我们再去计算当前的房子成本：

已付贷款利息总额=3000*12-（100万-98.5万）=2.1万。

房子出租所得-2万

暖气费物业费0.5万

装修花费2万

则一年后，该房子成本为

=过户时总成本215万

+贷款利息2.1万

-房租所得2万

+物业费暖气费0.5万

+装修花费2万

=217.6万。

房子卖多少才不亏？

看了上一点，可能有一些人要说，卖217.6万就不亏了呀。

是吗？当然不是，如果卖217.6万，还是亏的。

这里我们漏掉了资金占用成本。

企业会计里面，有个衡量企业效益很关键的指标——经济增加值（EVA= ），指从净利润中扣除包括股权和债务的全部投入资本成本后的所得。

其核心理念是资本投入是有成本的，企业的盈利只有高于资本成本（包括股权成本和债务成本）时才会为股东创造价值。

对于房子，我们不就是股东吗？

在上述公式计算中，我们考虑了债务成本（已支付贷款利息），但是没有考虑我们的股权成本（自己支付那部分现金的成本），即资金占用成本。

股权成本如何计算，企业计算里，会用很多因素得出一个股东回报率。

在这里，我们就考虑，这笔现金，如果我们不拿来买房，那么至少可以获利多少？

可以称之为期待收益率——

参考一：这笔钱稳妥投资的收益率，比如这笔钱用来买国债、定存银行理财等风险低的产品，至少可以得到的收益率，以当前为例，4%是没问题的。

参考二：对于一些成熟的投资者，可以用自己过去几年获得的实际收益率作为期待收益率，例如过去几年平均收益率6%。

就实践来说，建议用第一种方法作为参考。

所以，继续上面的案例，房子卖多少钱不亏

不亏价

=当期房子成本价+资金占用成本

=房子总成本+首付资金成本*期待收益率

=217.6万+115万*4%

=222.2万。

所以，一年后卖这套房子，至少要卖222.2万才是不亏的。

例如在卖房的时候，中介问到你的底价，那么可以是这个价位上浮一点，低于这个价位，其实就是亏的。

如何计算投资房收益？

既然是投资房，我们就应该关注真实的投资回报。

假设最后这套房子卖了222.2万，其实就是不亏不赚的。

可以用这个金额去计算真实的投资房收益。

假设这套房子卖了240万，那么收益就是240万-222.2万=17.8万。

所以，不是大家以为的240万-215万，尤其在一线城市，一套房子大几百万，持有一两年交易，没有遇到房子大涨，指不定是赚还是亏呢，各种计算，自己门清最靠谱。

总结：

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