论预查封期间商品房买卖合同的解除

【摘要】：在商品房买卖中,最常见的交易方式是购房人通过银行按揭贷款支付房款,开发商为购房人的借款提供阶段性担保。因为合同的履行需要一定的时间,在此期间,如果购房人的财务状况恶化,案涉商品房可能会被购房人的其他债权人申请预查封。由此引起的一个法律问题是:如果此时购房人不履行按揭贷款合同约定的还款义务论预查封期间商品房买卖合同的解除,造成开发商承担担保责任的,开发商可否行使合同解除权以及解除后的法律效果如何?对此,司法实践中常出现同案不同判的现象。关于预查封期间开发商能否解除商品房买卖合同,持肯定观点的法院认为,预查封并不能限制开发商解除合同,包括法定解除与约定解除;持否定观点的法院认为,预查封的对象是被查封人基于一个有效的房屋买卖合同所享有的债权,一旦该项请求权被预查封,合同的双方当事人不得通过行使合同约定的解除权或通过协商一致、达成解除协议的方式解除合同。造成这种争议的主要原因在于对预查封的执行标的和预查封效力的理解不同。预查封的执行标的应是被执行人在履行合同过程中取得的可供执行的财产权益,该财产权益受商品房买卖合同履行程度的影响,而商品房买卖合同的履行除了受购房人的影响以外还受其他不确定因素的影响。预查封作为一种强制措施,只能限制被执行人对其享有的合同权利实施放弃、转让、设定权利负担等处分行为,其本身并不具有消除合同履行过程中不确定因素的功能,不能限制被执行人以外的开发商基于正当理由行使合同解除权。

商品房买卖合同解除后,随即而来的问题就是开发商能否据此对抗执行。这一问题的争议主要集中在对《执行异议和复议规定》第26条第2款的理解与适用以及开发商与购房人、申请执行人的权利对抗上。关于《执行异议和复议规定》第26条第2款的理解,需要结合该司法解释的前后条文,从体系、文义等角度作出解读。从该规定第24、25条可以看出,适用第26条第2款的前提应当是依据《执行异议和复议规定》第25条不能确定权属的情形,而案涉商品房并不属于该情形。关于开发商与购房人的权利对抗,由于我国对基于法律行为产生的不动产物权变动采取的是债权形式主义,也承认物权与债权的严格区分,故在办理物权登记前,开发商对商品房享有的物权不因债权合同而受到限制,可以对抗购房人基于商品房买卖合同享有的债权请求权。商品房买卖合同解除过后,还有一个重要的事项就是购房款的返还。由于商品房买卖合同解除之诉中除了开发商应当返还购房人购房款外,购房人也应向开发商给付垫付的款项以及相应的违约金或利息、诉讼成本等损失,上述款项符合法定抵销权构成要件。预查封禁止处分的效力决定了作为被执行人的购房人不得与开发商进行合意抵销,却不能禁止被执行人以外的开发商基于单方意思表示,行使法定抵销权。

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