我国商业地产经过十多年的黄金发展期，获得了显著的发展成就，但自2023年以来，伴随着城市化进程放缓，商业地产的市场需求开始趋于平稳，再加上有些区域早期对商业地产资本投资过度，出现了较大的库存量，去化效果并不理想。

与此同时，商业地产从2005年开始受电商冲击，新零售、新商业得到迅速发展，线上和线下融合以及人工智能、虚拟现实的应用，移动支付的发展等，使得商业地产市场竞争发展的本质回归到如何能够提供给消费者最优质的商品和服务体验。

一、选择竞争策略

面对日益加剧的产品同质化和激烈的市场竞争环境，商业地产企业必须根据自己的实际情况和财务状况，选择适合自己的竞争策略。从行业上来看，国内同行业中各品牌之间的竞争愈演愈烈，同时也存在受广告影响不会长期钟情于某一品牌、爱好多变的状况。

为了留住现有顾客，吸引更多的新顾客，公司就需要更好地说服市场。而说服的媒介是公司的产品和服务。生产差别产品的目的在于使顾客对公司的商品有特别的偏爱和喜好，从而形成一批固定的顾客群体，同时也能吸引新的顾客。

从外部环境来看，每个产业都有可能出现新的企业进入，这些新的企业会占据一部分市场，虽然这个市场并不大，但一个有远见的公司是不会忽视任何竞争者的。

同时，新兴市场的竞争对手也会给整个产业带来新的生机，新产品一般会更有吸引力，更良好的品质，更具时代感的外观。因此，企业要在业内独树一帜，就要有不可取代的产品来巩固自己的位置和客户。

因此，对于LH商业地产公司而言，实施差异化竞争战略，不仅是整个商业地产市场发展趋势的必然结果，也是LH商业地产公司自身保持持续良好发展的切实需要。

二、商业地产与“互联网+”的融合

自“互联网+”理念提出来后，在消费市场得到迅速应用和发展，近年来，“互联网+”在商业地产领域也成为了重要的载体，在打造创新型的商业实体发展空间方面，被各大商业地产公司做出了诸多探索和尝试。

商业地产的消费市场对象为“人”，而人作为社会的一员，具有与生俱来的“体验”需求，既包括实际的、客观的，也包括抽象的、精神领域的，因此，应用“互联网+”思维，打造商业地产线上+线下的联动经营发展模式，是目前实体商业经济发展的必然趋势。

我国各大商业地产公司开始应用互联网技术和思维，在实体商业经济基础上，拓展线上业务，构建更加丰富的渠道，目前最具代表性的商业地产互联网思维为“O2O”，即线上与线下结合，线下的实体商业和资源与线上的互联网密切结合起来，构建线上线下双重消费体系，充分聚焦资源，同时也从消费者“体验”视角完成线上VR和线下体验的体系建设，打造全新的经营模式。

在消费领域，现在更多的是“网上商城+到店消费”，这是一种将线上浏览的便捷与线下的消费方式相结合的方式，而商业地产则是将消费者带入线下，通过实实在在的购物体验来推动门店消费。

三、“实体商业+互联网”的新理念。

“互联网+”融合打造商业新理念，是目前商业地产发展的必然趋势。随着实体商业由盛转衰，商业地产要想持续保持的竞争力发展优势，应积极探索“实体商业+互联网”的新理念。

一直以来，LH商业地产公司主打“产品线思维”商业理念，以产品体系为核心进行市场经营和发展，随着互联网时代的到来，LH商业地产在“产品线思维”的商业理念基础上，可以积极融入互联网经营概念，发挥互联网技术在实体商业产品与运营之间的衔接作用，切实解决实体商业产品在运营方面的短板。

四、打造体验式服务

1、体验式商业

传统的商业地产发展模式是综合型的经营方式，以顾客为导向，以提升顾客的满意度及忠诚为目标。从商场的设计、空间结构、业态组合、景观等多个层面来营造出一种能够满足消费者心理预期的消费气氛，因此，“体验式”的购物场所是最普遍、最广泛的一种商业模式。

但随着电子商务的出现和快速发展，在过去的十多年里，对实体商业经济的发展带来了巨大的冲击影响，促使实体商业不得不顺应商业地产经济发展的新形势，将电子商务纳入到实体商业经营中，探索创新发展。

实体商业若想从发展势不可挡的电子商务冲击中获得持续良好的生存发展，同样也需要不断挖掘自身与电子商务之间的功能与服务差异，才能构建出具有市场竞争力的新经营发展模式。

同时，随着我国社会经济发展水平的不断提高，多数人的消费需求也越来越多元化，心理、情感等方面的需求也越来越多，这就不可避免地会对消费环境、兴趣、氛围等有更多的偏好，也愿意为之买单。

所以，“体验式”消费已经成为了消费者越来越钟爱的消费方式，它已经渗透到了各个领域。商业地产的市场竞争，关键在于运营方面的竞争，而运营的终极目标就是留着顾客，不断提升顾客粘性，“体验式”消费在这方面的实践中发挥了较好的作用。

2、体验式商业服务模式实施措施

（1）舒适的体验空间

围绕“体验式”消费理念，就需要从商业体建筑设计之初开始进行谋划，明确项目的商业消费定位，进行科学规划，将目前的流行趋势和具有潜力的创新型元素应用其中，例如，超高中庭、飞天电梯、楼顶新空间、娱乐演绎和大型表演等。

在室内营造出一个高度逼真的室外环境，给消费者以身临其境或感同身受的购物体验，满足城市消费者向往大自然、期望远足徒步，远离城市喧嚣和嘈杂的心理。创造出一个舒适的室外空间，从根本上满足了城市消费者的户外生活。

（2）注重服务细节，提高用户体验质量

服务体验可以说是实现体验式购物的最直观的表现，而网上购物所无法提供的服务经验则是商场最好的市场。服务必须落实消费者从接近商店到离开的整个过程，从而提高消费者的购买体验。

3、引进创新业态

在产品差异化竞争战略方面，LH商业地产公司应以现有的主打产品体系为依托，从产品业态内容上进行创新和丰富，重点体现产品内容上的差异化，如创新打造儿童、医疗服务等业态。

（1）商业人流“发动机”

在消费市场上，儿童消费被称为商业人流“发动机”，主要是由于儿童数量的不断增加，随着二、三胎政策的实施，中国0-14岁的人口猛增到2.6亿，约占总人口的18.6%。在家庭开支中，孩子的开支是最多的。所以，在未来，儿童消费将会把一些主要的网购群体拉回到线下的零售渠道，从而促进周边商品的消费。

儿童消费需求由最初的满足基本生活消费、儿童休闲娱乐消费发展到注重成长的消费。具体包括：基本的食物、衣服、养育和生活需要；医疗卫生和居住条件的需要；有接受教育和抵御未来危险的需要；对娱乐、体育、社交活动的需要；发展全面素质能力的需要。

（2）打造儿童业态

加强对儿童商品的经营。优质的服务，是对企业软实力的一项考验，因此，商业物业必须加强管理，首先是打造更优良的环境，营造家庭的氛围感，为孩子父母提供更好的服务，增加一些阅读、观影等设备；其次，儿童服务环境应该是舒适的。总之，良好的体验和服务是商业的本质，对于儿童业态更应如此。

为儿童提供满足不同需求的服务，商场在引入儿童商品时，绝不能追随多数商场的选择和直接复制，而要充分考虑当地的市场定位，商场要根据自身的定位、周边环境、地理位置、市场状况等因素，使商品的业态结构有所区分，并根据自身的特点，选择最适合自身的配套，以达到不同的经营目标。后期要进行经营管理的同步更新，经营理念的不断创新，力求让同行业经营者难以模仿。

4、打造特色副品牌

随着商业地产的快速发展，大型商业购物中心的发展也不断追求创新，积极适应各相关业态的发展新趋势。LH商业地产在打造商业购物中心差异化品牌中，也要善于联动各相关业态的品牌优势，通过联动来打造差异化品牌特色。

零售方面主要是快时尚品牌，正在往细分领域积极拓展。商业购物中心在打造自身特色副品牌时，可以加强与这些品牌的合作开发。

（1）引入新兴品牌

一方面，80、90后逐渐成为大型商业购物中心的主力消费群体，另一方面，新兴科技如VR技术等，在各大商业购物中心进行商业开发，加速了购物中心在娱乐业态方面的变革发展。

购物中心传统的业态如KTV、影院、电玩城等已经逐步落伍，新兴业态如运动馆、亲子家庭中心、VR体验、海洋馆、科技馆、艺术展览馆等进入商业中心，促使商业中心业态更加多元化、立体化。

因此，LH商业地产在其商业地产项目的差异化品牌打造方面，要注重业态创新组合，紧跟时代发展潮流，开发新兴品牌。

（2）提升品牌创意

LH商业地产在其购物中心项目的品牌打造方面，应努力突破观念上的束缚，大胆创新和创意，通过设计优质的跨界换搭方案，来为现有的品牌基础增添色彩。

（3）打造主题IP，形成流行风向

围绕LH商业地产的三大产品系列，结合热门电视剧、电影、动漫等推出的主题性商品，打造主题IP，引发消费者热议，起到集聚客流的作用，对于购物中心运营而言是一个很好的品牌衍生发展的尝试。一方面，IP在购物中心的应用未来一定会更加广泛，会进入到美陈、装饰、企划、营销等方方面面；另一方面，购物中心未来一定要争取打造自己的IP，并且让IP深入到商场的活动，运营，各个方面，增强购物中心与消费者互动，让购物中心变得更加有趣、有情。

小结

要充分利用和发挥自身所具备的开发能力、运营能力、品牌资源等三个方面的优势；整体上把握住LH商业地产公司优势大于劣势、机会大于威胁的有利的竞争力条件，实施“优势+机会”组合的竞争策略模式。