老人直接将房产过户给晚辈，应注意审查产权权属

在日常生活中老人可能会在临终之际将房屋过户给对自己赡养较多或者自己偏爱的子女、孙子女。目的在于百年之后减少后辈人之间的纠纷。但是常常忽视一个问题：房屋权属。房屋可能登记于一人名下，但是权利人并非只是一人。

案例1、老人将房子赠与孙子，百年后老伴起诉撤销

老人莫某与张某是夫妻，婚姻存续期间通过拆迁安置取得玄武区墨香园一处安置房，登记与莫某一人名下，属于夫妻共同财产。

莫某在生前将玄武区墨香园安置房赠与孙子，一年后去世，不久张某身体变差，需要住养老院、看病。这时候才发现玄武区墨香园的房屋已经过户到孙子名下。

张某起诉到玄武区人民法院要求撤销赠与。玄武区法院认为根据婚姻法17条夫妻间婚姻关系存续期间取得的财产，归夫妻共同所有；夫妻在处理共同财产上的权利是平等的，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。莫某与孙子签订的《赠与合同》写明玄武区墨香园房屋为莫某一人所有，与事实不符。孙子一方也未能向法庭举证证明莫某与张某协商一致。但法院认为莫某处理属于自己的份额部分应有效。最终法院判定《赠与合同》中涉及张某的50%部分无效，玄武区墨香园房屋张某占50%，孙子占50%

案例2:老人将房子卖给外女，子女起诉确认无效

胡某与周某系夫妻关系，二人育有胡甲、胡乙及胡丙三名子女；小胡是胡丙之子。胡某于2013年12月16日去世，胡丙于1996年9月27日去世。周某对小胡照顾较多，比较疼爱。

2003年11月28日，周某与南京市卫生局签订《南京市公有住房买卖契约》，周某购买南京市锁金村房屋（建筑面积58.32平方米，以下简称涉案房屋）于2004年3月9日登记在周某名下，此房屋系周某在婚姻关系存续期间参加房改出资购买并登记产权，属于周某与胡胡某的夫妻共同财产。

2014年6月26日，周某与小胡签订1份《南京市存量房买卖合同》，将涉案房屋以人民币50万元的价格出售给小胡，但未实际交付房款。

2015年10月，胡甲、胡乙诉至原审法院，认为周某无权处分其二人应当继承的房产份额，周某与小胡恶意串通，通过买卖形式转移财产，侵害了胡波宁、胡玉宁的合法继承权，故请求法院确认周某与小胡签订的关于南京市玄武区锁金村5号某幢401室的《南京市存量房买卖合同》无效。

南京中级人民法院认为：由于诉争房屋系周某在其与胡胡某婚姻关系存续期间，通过房改政策购买所得，故诉争房屋虽登记在周某一人名下，但仍属于周某与胡胡某的夫妻双方共同财产。胡胡某去世后，胡胡某的继承人之间并未对诉争房屋进行继承分割处理，故胡波宁、胡玉宁与周某、小胡对诉争房屋应为共同共有关系。根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条规定：在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的老人直接将房产过户给晚辈，应注意审查产权权属，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。本案中，周某在未征得其他共有权人胡甲、胡乙同意的情况下，擅自处分共有财产，将诉争房屋以买卖合同的形式过户至小胡名下，且受让人小胡作为周某的孙子，对诉争房屋的性质及存在其他共有人的事实应当明知，但小胡在未支付任何对价的情况下无偿取得该房屋，其并非属于善意第三人，故周某与小胡签订的房屋买卖合同侵犯了共有权人胡甲、胡乙的财产权利，应属无效。

通过以上两个案例可以看出，老人将房屋过户给晚辈需要重点审查房屋实际权属，而不是登记权属。如果过户时老伴健在应当与其协商一致，否则容易侵犯夫妻共同财产，导致赠与有瑕疵。如果过户时老伴已经去世，应当先进行继承处理再过户，否则就容易侵犯其他继承人的权利导致赠与全部无效。

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