房屋小知识｜从得房率来看房子设计是否合理

本文主要内容：

房屋小知识|从得房率来看房子设计是否合理

房产开发中，不管是在设计前期，还是到后期销售的时候；不管是设计师，还是销售经理，还是购房者，大家都会关注一个指标。那就是得房率。

得房率的高低一定程度上体现了设计师的设计水准，影响了销售定价，也可能会左右购房者的购买意向。

但实际上，根据从业这些年的见闻，从设计院到甲方到买房者，真正清晰理解得房率的可能没几个。

所以本文做一个关于什么是得房率，如何判断得房率是否合理的小知识分享（全国各地略有不同，不过万变不离其宗吧）。

一 得房率的概念

得房率是指可供住户支配的建筑面积与每户建筑面积之比。

我们听得最多的是得房率，其实还有另外两个相近概念“实用率”“使用率”。

实际上不管是哪个概念，文字拗口，通过公式能更直观、更简单明了的说明问题。公式如下：

得房率=套内建筑面积/户建筑面积

使用率=套内使用面积/户建筑面积（使用面积指的墙与墙之间的面积）

实用率=得房率

从以上公式可以看到，得房率＞使用率，一般我们最常听到的也是得房率概念。至于使用率，大致心里有数就好了。

要理解这个公式，还需要知道几个基础概念：

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积

户建筑建筑=套内建筑面积+公摊面积

其实，规范中是没有得房率一说的，在测绘文件中有出现一个“分摊系数”，而分摊系数=公摊面积/户建筑面积（参见后文的测绘图）。

所以得房率的概念可以再引申一下：

得房率=套内建筑面积/户建筑面积=1-分摊系数=1-公摊面积/户建筑面积

（套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积）

（户建筑建筑=套内建筑面积+公摊面积）

二 得房率的隐含意义

我们看一下下面实际测绘的表格数据（各地的表单抬头不一定一样， 不过大同小异，基本类似）。

以上两张图一张是共用面积的分摊，一张是户建筑面积最终表格。

重点说一下两张表中都提到的共用面积。一般电梯、楼梯、单元大堂、走廊大家都知道是要公摊的，实际上屋顶机房层，地下室配电间等也有一些面积是需要楼栋或单元分摊的。

一套同样面积的房子，得房率越高，说明可使用的面积就越多，公摊面积（共用面积）就越少。

公摊面积少，有可能是楼栋户均面积大，也可能是各方面公摊面积控制得比较合理，存在多种情况。

但是不是得房率越高，公摊面积越少越好呢？其实并不是。

比如如果为了增加得房率，缩减公摊面积，很可能导致楼梯不满足消防，电梯坐不了几个人，大堂过小，最终影响居住者的日常生活。

所以说公摊面积应该合理控制，得房率控制在一个合理的值即可。

总结：

得房率越高，套内建筑面积越多，公摊面积越少，室内空间相对大。

得房率越低，套内建筑面积越少，公摊面积越多，室内空间相对小。

但得房率并不是越高越好，最主要是需要保证使用的舒适性。

三 如何判断得房率是否合理

常规以住宅而论（商业办公差异较大，此处不提）：

多层住宅得房率一般在78%-85%，高层建筑得房率一般在75%-80%。

不同的建筑业态得房率不同大家都知道，但一样的业态，一样的层数，一样的核心筒，得房率也是不同的。

所以我们会看到，同样是18F，户建筑面积90平米和100平米的楼栋的得房率是不同的。

真正要精确判断得房率是否合理，涉及到比较专业的知识。就算是设计同仁，也是要系统考虑从地下室到顶楼到屋顶所有的因素再综合判断的。

所以并不是说洋房得房率只有78%就是太低不合理，高层得房率85%就是设计得好。

以下总结了一些影响得房率的设计关键节点，我们还是可以通过这些来大致判断得房率是否具有参考价值，从而判断设计是否合理。

大堂，大堂是空旷还是紧凑还是局促？局促得房率高，但使用不舒适；空旷得房率低，但如果大堂能够合理利用比如读书玩耍就值得投入。

电梯，电梯选型不能太小。现在基本1050kg起，太小的话虽然得房率高，但使用极度不舒适。

走廊太宽，走廊边墙体太多要算全面积，得房率低，不划算。

水电管井，管井太大的话得房率低，不划算。

装配式选型，夹心保温得房率低，公摊高。

如果是外保温，保温越厚，得房率越低。这个涉及到保温选用什么材料，有些材料计算厚度很厚，不划算。

架空层，同样层数，有架空层的房子，得房率更低。但架空层如果能好好利用，物超所值。

有配套用房的得房率更低。一栋楼下面有配套用房得房率会比没有配套用房的低，因为参与公摊的户数少，所以公摊多。

以上就是总结的一些关键设计点，来认识得房率，其实也可以通过这些来初步判断设计品质。

人生本应该有许多可能。

部分图片来自于网络。

作者：家有二宝，地产设计搬砖十余年。面对不确定的未来，步履不停！