重磅!最高院最新司法解释：赋予商品房消费者“超级”优先权

2023年4月20日最高院发布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）。该批复内容系最高院就房地产开发商因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题，明确各项权利的顺位问题：商品房消费者优先权＞建设工程价款优先受偿权＞抵押权＞其他债权。

批复如下：

河南省高级人民法院：

你院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》（豫高法〔2023〕36号）收悉。就人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题，经研究，批复如下：

一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。

二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的重磅!最高院最新司法解释：赋予商品房消费者“超级”优先权，可以适用前款规定。

三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

主文解读

第一条

根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定:”承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权”。该条规定相关权利的顺位优先问题：建设工程价款优先受偿权＞抵押权＞其他债权。针对购房户请求交房或返还购房款的权利，并没有特殊体现，属于“其他债权”，顺位排在最后面。现就烂尾楼等原因引发一系列社会问题，所以做了第二条、第三条的特殊规定，保障商品房消费者优先权。

第二条

适用于要求交房的商品房消费者，商品房消费者主张交房顺位优先问题：房屋交付请求权（居住为目的且支付全部购房款）＞建设工程价款优先受偿权＞抵押权＞其他债权。

注：炒房者、名下有多套住房者，一般不宜认定为商品房消费者。

第三条

适用于房地产开发商出售的房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权的顺位优先问题：主张价款返还请求权＞建设工程价款优先受偿权＞抵押权＞其他债权。

结语

民事权利的顺位问题应遵循如下原则：物权优先于债权，债权之间具有平等性。商品房消费者购买房屋，签订购房合同，仅是对房地产开发商享有债权。因购房者购房属于生存利益，最高院通过司法解释赋予商品房消费者优先权的最优先顺位，突破前述顺位原则，体现以民为本的基本精神理念，对解决烂尾楼事件及维护社会稳定起到积极作用。

关联法条：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

免责声明：本文系转载自其它媒体，版权归原作者所有；旨在传递信息，不代表本站的观点、立场和对其真实性负责。如需转载，请联系原作者。如果来源标注有误或侵犯了您的合法权益等其他原因不想在本站发布，来信即删。