说好的“满五唯一”为何却多交了30万的税？

通讯员丨王雨堃责编丨陆慧

法院：居间瑕疵致税费估算错误，中介方应承担损失赔偿责任

“满五唯一”“首套首贷”……这些楼市术语无论对于买房还是卖方或许早已是必修课。而在精细化的调控政策下，即使同一小区同一房型的二手房交易税费却可能千差万别，找一家靠谱的中介代理也显得尤为重要。

2023年底，朱女士和儿子委托一家知名的房产中介出售其位于长宁区的一套住宅，评估、挂牌、带看、签约……一切看似十分顺利，不料网签后中介突然通知自己作为卖方实际需承担31.5万元的税费，足足比当初评估时高出30万元！房子虽然卖出去了，朱女士母子却怎么也开心不起来，多次协商无果后他们将中介诉至法院，要求赔偿相关损失27万余元。

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案情回放

2023年，朱女士和丈夫一起购买了这套50多平米的公有住房，并登记为两人共同共有。2023年丈夫去世后，相应产权份额作为其遗产由两人的儿子小朱继承，并在2023年完成变更登记为母子两人按份共有，各占50%。2023年12月，他们与被告房产中介签订服务协议和居间协议，约定销售房屋净到手价不低于340万元，中介工作人员计算后告知交易仅需缴纳1.5万元税费，随后朱女士确认并支付了相应佣金。

很快，有卖家看中房屋并在中介撮合下以348万元的实际成交价与朱女士母子完成网签。不料，第二天中介却告知朱女士，称卖家之前提供的产权信息有误，房屋实际并不“满五”，且小朱的份额发生过继承，适用“不满五或不唯一，继承/赠与来源，（合同价-购入价）*20%”条款，因此还应支付30万元（150万元*20%）的个人所得税。

朱女士认为中介存在重大工作失误，希望解除合同并退还中介费然而遭到了中介拒绝。因为已经网签，单方解约将支付高额的违约金，再三权衡后朱女士一方于2023年5月最终完成房产变更登记，共缴纳税费31.5万元。

原告朱女士一方认为，被告作为专业房产机构，理应为客户提供优质、专业的服务，然而其提供的居间服务存在重大瑕疵，未对房屋相关信息进行尽职调查，因工作人员的失职导致税收计算错误，理应对造成的损失承担赔偿责任。关于是否“满五”，签约前已向被告提供2023年产证、公证书等相关材料，涉案房屋系售后公房且发生过继承，产权变更较为特殊，并不清楚是否符合“满五”条件，也从未向被告作出“满五”承诺。

“他们从来没向我们解释过怎样才算‘满五’也没有认真核实，不然我们一定积极配合提供材料，确认无误再网签。如果网签前提醒我们不‘满五’会有30多万税费，我们可以马上终止交易。”

被告房产中介公司则辩称，原告最初仅提供了2023年的产证，告知前一次产权登记时间至今已满五年，正是基于此信息计算出1.5万元的税费。网签后总部再次核算税费发现问题，再三催促后两原告才拿出公证书，公证书中载明前一张产权证的文号为2023年。由于两原告不提供资料供被告审核，且随意作出“满五”承诺，导致税费计算错误，相应的责任应归责于两原告，自行承担30余万元的税费。

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以案说法

这起由上海长宁法院一审判决的居间合同纠纷案，近日经二审法院终审“维持原判”：被告房产中介公司向原告朱女士母子赔偿14万元。该判决已生效。

主审法官吴丹解释判案理由说，双方签订的居间协议合法有效，本案的争议焦点在于被告在履行居间义务过程中是否存在重大瑕疵并应承担相应的赔偿责任。

被告作为专业中介公司，对房产交易市场的相关政策及操作规范应当熟知，且需按照相关规定规范操作，充分为买卖双方提供交易所涉政策及法律咨询，协助当事人顺畅履行合同，维护市场交易秩序，而非仅促成买卖双方签署网签合同而已。由于涉案房屋系售后公房且发生过继承，产权登记情况较为特殊，如何认定出售时的“满五”条件与计算税费的高低有直接关联，所涉及的政策法规较普通二手房交易更为专业、复杂，非一般售房人所能熟知并全面掌握。

从已查明的事实来看，第一，被告并未提供证据证明曾就“满五”的判断标准向两原告进行政策解读，并就“满五”与否可能导致的税收明显差距向两原告进行释明，应属未尽如实报告义务的行为。

第二，被告作为专业机构，为确定涉案房屋出售时是否符合“满五”条件，理应在交易前就先前的产权登记信息进一步核实，以查证两原告所述内容是否存在出入或有不实信息，充分尽到谨慎注意义务和调查义务。证据显示，最晚在签署网签合同时，两原告已向其出示《公证书》，其中明确载明涉案房屋的前一次产权登记时间为2023年，被告在未审慎核查的情况下，直接按“满五”计算税费，显然存在一定的过失。即便如被告所述，两原告提供资料不及时，但被告直至买卖双方签署网签合同后才审查资料、复核税费，造成需承担的税费大大超出其合理预期，应属未尽专业审查义务的行为。

第三，被告向两原告出具的《税费估算清单》已明确载明，若其估算的税费金额与交易方实缴金额误差超出5%，则就超出部分应当予以赔偿。在被告并无证据证明两原告存在拒不配合提供房产材料或作虚假陈述的情况下，该约定条款对其具有法律约束力。就估算错误可能产生的法律后果以及赔偿风险，被告具有一定的可预见性。

据此，法院认定被告在履行居间义务过程中存在重大瑕疵，应就两原告所遭受的损失承担相应的赔偿责任。

但需要指出的是，法律规定以及合同约定被告所需履行的前述义务应限定在合理范围内。作为具有完全民事行为能力的成年人，两原告在做出售房重大决定时，应事先了解基本的交易规则及政策规定。从发生继承后的产权登记时间来看，2023年新产证登记时间明显不符合“满五”条件，而从2023年由公有住房变为产权房的时间计算至今，亦未达到五年期限，在此情况下如何认定“满五”条件以及如何计算税费，两原告也应具备一定的独立判断能力并负有必要的谨慎注意义务。然而，两原告在未作基本审查或提出合理质疑的情形下，便深信被告的计算结果无误并签署协议，对于涉案房屋最终税费计算的认识偏差亦应负有一定的责任。

最终，法院以税费计算错误的差额部分作为损失认定的赔偿范围，兼顾居间合同的实际履行情况、交易成本、双方过错程度以及责任大小等因素，酌定由原、被告在相应范围内承担各自责任，即判定被告应向两原告赔偿损失14万元。