住宅的舒适度如何而来？

整理相册的时候，翻到这张今年上半年踩盘时拍的照片，不禁颇有感慨。

看着这些一排又一排密密麻麻的楼栋，视觉产生的压抑感扑面而来。而这一切，都跟高容积率有关。

我们先来看几组数据，

西北湖壹号御玺湾，容积率7.09

新港长江府，容积率7.03

顶琇国际城·星耀，容积率6.98

观湖园二期，容积率6.67

华润万象城·幸福里，容积率6.46

江山如画8期，容积率6.31

目前武汉在售楼盘中容积率较高的为7.09，容积率超过或等于6.0的项目有不少，在3.0-6.0之间的则多达上百个。

一般来说，我们平时住的房子，容积率5就是一个极限，超过5的话居住舒适度就会大打折扣。

细想一下，你在自家小区有没有遇到过类似场景：

早高峰电梯特别难等还拥挤；

小区停车位紧张，回家晚了只能停在外面马路上；

小区绿化少，活动空间人满为患；

站在阳台上看得到对面邻居。

这些窘境其实就是过高的容积率导致的，可以说，小区的容积率和我们的居住舒适度是直接相关的。

容积率就是一平方的土地可以盖多少平方的建筑。至于是高层、洋房或者别墅，就要看开发商的规划了。

别墅的容积率一般在1.0以内，小高层的容积率一般在2.0以内，11层以上的高层住宅容积率一般在1.8-4.5之间。

在中国的城市发展道路中，有两条明显不同的发展轨迹。

一条是以北京、上海、杭州、南京等为代表的北部、东部城市，早早主动降容；一条是以广州、成都、重庆、武汉、长沙等为主的西南部、中部城市，主打高容积率路线。

就住宅而言，北京上海容积率普遍1.0-2.0，广州成都武汉最常见的在4.0-6.0，换句话说，同样面积的一块地，广州成都武汉住的人是北京上海的3到4倍。

由于容积率高，这些城市建成区面积的扩大幅度及速度赶不上北京上海。

另外，房子居住的人口多，外立面与内部设施老化速度也会更快，没几年就得面临换房需求，所以高容积率的城市换房频率更高。

买了换，换了买，只要新房供应量继续充足，容积率维持高位，人们很快就会搬到更新的房子里去住，老房子在这些城市的表现很难跑赢新盘。

武汉住宅的高容积率主要是为了平抑基础房价。

在限价的大环境下，武汉不少开发商通过高层+洋房+别墅的“高低配”形式，来调整项目整体容积率，以此实现利润最大化。

在相同土地指标，做足容积率的前提下，高低配社区更能显著提高总货值收益。

比如一个10万平方米的高低配楼盘，假设高层为8万平方米，洋房为2万平方米，高层均价1万/平方米，洋房均价2万/平方米，这个项目的总货值为12亿元；假如把这个10万平方米做成纯高层小区，那么它的总货值为10亿元。

单纯通过产品类型组合的差异，高低配社区就能实现总货值收益增加2亿元，上浮20%。

高低配就是在容积率限制下的投机产物，说白了，就是做“高低配”更好赚钱。

这种高低配社区为了做足容积率，往往会增加建筑密度，高层的大部分资源被洋房别墅掠夺，因为多层的舒适是建立在牺牲高层业主的楼间距、公共活动空间基础之上。

多层小区的一楼花园更是进一步占用了小区的公共空间和公共绿地，进一步挤压了整个小区的公共利益。

这些“高低配”中的高层看起来似乎体面，实际舒适度甚至不如普通的纯高层项目。

高容积率+高密度，会导致上学难、看病难、配套不足，一系列问题随之而来。

武汉看似低的房价，实则一直在牺牲着一套住宅本该有的阳光与通风，挤占着城市居民的公共活动空间，为了改善城市面貌与居住环境，容积率下调既是顺应民心也是顺应时代。

基本上降低容积率，避免城市病是各大城市的共识，武汉是醒悟较晚的一个。

成都从2023年开始全面下调城市住宅容积率，主城核心区住宅容积率限定在2.5以内，一般地区和特别地区控制在2.0和1.5以下。

重庆在2023年后几乎没有出让过4.0以上容积率的地块。

武汉则在去年底发布了降容相关意见稿，按照新规定，未来武汉主城区最高容积率不得超过3.0，新（副）城容积率不得超过2.5。

无论多么寸土寸金的位置，容积率上限就是3.0。这一次，武汉降容的步子迈得相当大。

从今年6月底首次集中土拍中也可以窥探一二，如蔡甸区共出让11幅涉宅地块，整体容积率在1.0-2.8之间，东湖高新区10幅涉宅地块一半以上容积率3.0以下，已经向低容积率的路线在发展。

在武汉房地产市场高速发展的这些年里，诞生了太多的高密楼盘，未来这些居住群体都会面临从刚需需求向改善需求过渡，降容有利于提升居住品质，也更符合未来居住升级和改善需求爆发的趋势。

随着人口增容导致的城市教育，医疗等资源分配紧张，交通拥堵等问题日益加剧，如何把资源分配合理化，降容则是最直接的方式，拉大城市骨架，发展外围新区，同时降低城市中心密度。

想要在居住舒适度和城市住宅供应之间保持平衡，本质上都是控容积率。所幸，武汉已经开始通过降低住宅密度，诞生出更多宜居的好房子，为未来的城市更新和升级预留空间。