直系亲属间房产过户什么方式最划算，哪些税费是免征的？

房屋过户的方式有赠与过户、继承过户、买卖过户三种方式。房屋过户手续当中就会出现几种税款，包括个人所得税、契税、印花税、增值税、土地增值税等。那么从2022年起，父母通过上述三种方式把房产给到子女有哪些新规定呢？（或者其他直系亲属间过户）以及在什么情况用哪种方式最经济划算呢？

01

直系亲属间房产无偿赠与

1、个人所得税：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶等直系亲属，以及赠与对其承担直接抚养或者赡养义务者、法定继承人等情况，不对当事双方征收个人所得税。（直系亲属有：配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹）

2、契税：按3％-5％缴纳契税；

3、增值税：父母无偿赠与孩子房屋免征增值税；

4、印花税：赠与双方均需按0.05％缴纳印花税；

5、土地增值税：直系亲属间无偿赠与房屋不征收土地增值税。

02

直系亲属间房产继承

1、个人所得税：通过继承的方式取得直系亲属的房产，不征收个人所得税。

2、契税：法定继承人不征收契税，但非法定继承人通过遗嘱继承是需要收契税的。

3、增值税：继承直系亲属的房屋免征增值税。

03

直系亲属间房产买卖

1、个人所得税满足满五唯一免征个人所得税；即出售购买时间超过五年，满足家庭唯一住房的住宅，（满五唯一），免交个人所得税。“满五”：是指个人购房（厦门以产权证出证日期为准）至转让房屋的时间达5年以上。“唯一”：是指同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方及未成年子女）仅拥有一套住房。

2、契税契税政策：（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女直系亲属间房产过户什么方式最划算，哪些税费是免征的？，下同），面积为90平方米及以下的，减按1％的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5％的税率征收契税。（二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1％的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2％的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。

3、增值税增值税：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5％的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。（部分地区执行有差异，可以征询当地税务部门)

4、土地增值税、印花税个人销售住房暂免征收土地增值税、个人销售住房暂免征印花税。

赠与过户&继承过户&买卖过户

各自优缺点PK

1、房产赠与过户

优点：1、直系亲属房产赠与过户需要缴纳契税，且契税不能享受优惠，且契税为3％，不用缴纳个人所得税和增值税。

2、赠与的优点就比较快捷、及时且无争议。如果父母一方将房产赠与给自己的子女并登记在己方子女名下，那么该房产就视作对己方子女的单独赠与，与子女的配偶无关，减少因婚变带来的不稳定性。

缺点：接受赠与之后，再转让房产需要交差额20％的个税（除非满足满五唯一条件）。

2、房产继承过户

优点：个人所得税、增值税和契税都无需支付。

缺点：1、与赠与过户一样，如果以后不卖，那么就不会产生差额个税，如果以后想要出售，同样要满足“满五唯一”方可免交。否则需要缴纳差额20％的个税。

2、房产继承过户需要提前起草一份遗嘱，明确房产继承人，如果没有遗嘱，继承过户给子女的房产自动视为子女与其配偶的夫妻共有财产，如若子女婚姻产生婚变会出现财产争议。

3、房产买卖过户

优点：满2年就可以免增值税，如果满5年又是家庭的唯一住房，那么可以免增值税和个人所得税，只需要交1％-3％不等的契税。

缺点：直系亲属房产过户买卖过户就是正常的二手房交易，个人所得税、契税、增值税等该交的税费都是需要交的。

房产过户中免征

个税、增值税、契税的情形

免征个人所得税：1、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

2、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人。

3、房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

4、房屋买卖过户时，满足满五唯一的条件。

免征增值税：1、离婚财产分割；

2、无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

3、无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。4、房屋买卖过户是房屋满2年。

免征契税：1、法定继承人通过继承承受土地、房屋权属；

2、婚姻续存期间夫妻房产过户。

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