民法典「居住权」对二手房市场的影响，未来房价还会不会涨？

大星的一位律师朋友突然告诉大星，

民法典中【居住权】可能会使二手房市场凉凉，

吓得我立马去学习了一下……

仔细研究并与朋友探讨后，打算把观点分享给大家，

文章的最后也分享了大星对于未来房地产走势的看法。

【居住权】是什么呢？作为一个参加过司法考试的人，我给大家解释一下。

《民法典（草案）》第366条：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

第367条：设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

用通俗的话来讲，比如说大星（我）是一个孤寡老人，在生前，保姆对我的照顾事无巨细，无微不至。假设她除了我这里，并没有自己的房子可以居住，并且在我死后还可能被不孝子赶出了家门……

但这时，如果我和保姆向本地相关登记机构申请并进行登记，就可以让她一直享受我这套房产的【居住权】。即使是我的儿子对这套房产有继承权，但与保姆的居住权也并不冲突。儿子还是可以享有这套房产的交易买卖权，以及抵押给银行的权利，始终不影响保姆的居住权，直到保姆死亡。

《民法典（草案）》第370条：居住权期间届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

所以，没有约定的话，直至保姆去世她都始终都享有居住权。

【居住权】设立的目的是：人人有房住，人人有房养老，照顾社会上的弱势群体。

老人可以与金融机构商量条款，把房子卖给机构，获得一笔养老费，然后将居住权设立给自己，当老人去世后机构再把房子收走。

这个法条同样也是为了保护婚姻中弱势的一方。

最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第27条所称的夫妻离婚时一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权。

国家推出【居住权】的目的就是为了将房子的金融属性剥离开，“房子是用来住的不是用来炒的”政策贯彻下去。

为什么【居住权】会使得二手房市场凉凉呢？？？

我们要知道，民众的智慧是伟大的，任何一个新法律的推出都使得会武术的老流氓集体出动。

我们会在未来看到什么现象呢？大家请注意以下例子。

E.g.1：老男人打算包养小三，付了首付后，把这套房子的【居住权】签给了小三。并且房子还可以抵押给银行获得一笔贷款，老男人打算白嫖。不还款后，债权人能否将居住权人赶出这套房子是不一定的。

E.g.2：丁克家庭只想活好这一辈子，走后不带走一片云彩。他们与拆迁户商量，能不能把【居住权】卖给他们，在他们死后，这房子还是拆迁户的，或者拆迁户在他们居住期间将房子出手。丁克家庭同时相当于一次性支付了这一辈子的租金。

E.g.3：老流氓宣传要卖房子，但合同上实际出卖的是【居住权】。没有社会经验的韭菜，并没有做好尽职调查，被老流氓上了一堂生动的法制教育课。

以上的例子都会大大的影响二手房市场的环境，要相信人民，套路肯定会只多不少。

由于市场上干净的房子会变少，交易风险会增大。想买干净的房子只好找开发商购买第一手房子。

很多人还可以故意搞乱市场，比如说随意找一个家里人在房子挂上【居住权】，然后投放到二手房市场中。市场搞乱的第一大受害者就是炒房团，他们贷款多套房子坐等升值，但可能一直等不到出手的那一天，因为二手房市场持续冷淡。

从【居住权】也能看到国家下一步政策走向，使得每个人有房住，褪去房地产市场的金融属性，所以房地产税的添加只不过是时间问题。

之前大家有没有看到这两组数据：

中国互联网络中心发布的报告说“超7成网民收入不足5000”。

央行相关调查课题组发布了一份《2023年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》“城镇居民家庭净资产均值为289万元，住房拥有率达到96.0%”。

这两组数据代表什么呢？我国人民真的爱买房子，赚些钱全部都投入到了房地产。

有钱人/拆迁户一套留孩子，一套给自己，一套给老人，继续买几套留收租。

1. 没钱的小后浪们，凭着目前的月收入和房价，大概奋斗几十年能买一套房子。背负房贷的后浪们，被压得喘不过气来。

2. 随着老龄化严重，老人们同样需要住房养老，这就是为什么推出【居住权】来保障老人权益。

老龄化严重+城市化“避孕药”，以目前房子的供给水平是远远大于未来需求的。

因此大星推断房地产之后的走势会是缓慢向下，国家不会让房地产泡沫炸掉的（毕竟中国人如此爱买房，大多数人的资产都在房地产中），但国家会逐渐将房地产去金融化，让大家均有房可住。所以之后的涨幅大概率是暂时的，炒房追高很容易成为接盘侠。按照之前文章提到的二手房市场冷淡的逻辑，一手房还是很稳甚至有涨幅，那么最终受伤的是炒房者。

所以问大星要不要买房，我想说：刚需的话在哪里都可以买。一线城市的房子保值没有问题，还可以收租，稳定收益。

但如果是杠杆炒房，还是不要做接盘侠了，看着涨幅就冲的人，很有可能成了接盘侠。

不着急买房的人，那就再等等，预计下一次大的涨幅在2027-2030年，在这个节骨眼之前购买就好。

这个涨幅逻辑是如何推导出来的呢？

翟东升教授做过一个房地产市场的研究，我简单归纳一下：据统计，中国人一生大概在31岁和42岁左右购房。按照中国的婴儿潮，1963年到1970年的婴儿潮，到了2008-2023年42岁的买房高峰。2023-2023的小牛是因为1985-1989的人，到了30多岁开始买房，这批人到42岁左右正好是2027年-2030年，而90和00后也到了买房的年纪。

按照这个逻辑的话在2027年之前，房地产市场应该都是低迷的，所以投资需谨慎，国家已经下定决心去除房地产的金融性。

最后我想提一个逻辑就是《世界格局与生活将要颠覆，你准备好迎接了吗？| 变革带来新机遇》中所说的，未来远程办公化，生活自给自足化。

按照此逻辑小城镇更有发展机会，以家庭为单位生活，每家种点菜，养个鸡，然后在乡村中远程办公。所以眼光如果放长远的话，在未来十几年或几十年后，反而是乡村小别墅更值钱。

希望这篇文章能够给大家带来新思想，对未来的房产购买与投资提供一些思路。