商品房预约合同纠纷

商品房预约合同纠纷的相关图

一、商品房预约合同纠纷的概念：

商品房预约合同是指房地产企业就尚未建成的房屋预先订立的买卖合同

商品房预约合同纠纷的相关图。

二、关于商品房预约合同的效力问题：

1、在《城市房地产管理法》施行之前，房地产企业在预售商品房时，与购房人签订的是认购书（或称订购协议），双方约定将来签订正式的购房合同。这种认购书或订购协议的性质是预约合同。

2、根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《司法解释》）第2条的规定，该类合同的当事人一方以出卖人与买受人之间的买卖关系不符合国家法律和政策规定为由请求确认所签合同无效的，不予支持；但起诉前取得合法手续或者经有关部门批准的除外。

3、对于商违反上述规定而将已经办理了产权登记的房屋再次出售给第三人导致购房者无法获得房屋所有权的情况，《司法解释》明确规定：因不可归责于当事人双方的事由未办理产权登记手续商品房预约合同纠纷，当事人不能取得房屋的权属的，应当认定为房地产转让行为未生效。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》5条也作出了类似的规定："受让方通过转让股权或者出资方式取得的房地产，除当事人另有约定的以外，属于处分行为有效。未经有权机关批准将该房地产转移给他人的，无权处分他人财产的合同无效"。

三、有关法律法规及司法解释：

《城市房地产管理法》、《担保法》、建设部令第89号-《城市房地产经营管理条例》、《中华人民共和国经济合同法》、办公厅转发建设部等部门关于加强房地产市场宏观调控工作意见的通知（国办发[2003]17号）、最高人民法院关于印发〈民事案件案由规定〉的通知（〔2001〕41号）、《中华人民共和国物权法》、最高法院民一庭负责人就如何正确认定和处理建筑物区分所有权纠纷答记者问、《上海市人民法院关于印发本市贯彻实施若干意见的通知》（沪高法民一[2001]7号）。

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