动迁还房的不一样税收计税基础剖析

某地房产开发企业2009年度采用拆迁补偿安置方法对某住宅小区开展住房开发设计基本建设，在安装方法上动迁还房的不一样税收计税基础剖析，企业采用“拆一还一，就地安装，价差计算，自主衔接”的产权年限替换方法对拆卸被拆迁方房子开展安置补偿。2010年6月该公司用已竣工1000平米的建造商住楼还款被拆迁方（在其中等总面积复原一部分800平米），类似住房房子建设成本费2200元/平米，市场价格3500元/平米。最近，税务行政机关对该房产开发企业进行日常税款查验时，对于以上情况，一方面规定该企业就动迁复原一部分各自按出厂价及市价申请交纳增值税。与此同时，还需要该公司按市价申请预缴税款土地增值税（该住宅小区并未市场销售结束，尚不符土地增值税结算标准）和所得税，因此，公司财会人员对以上税收的不一样计税基础迷惑不解。

《我国税务质监总局有关本人市场销售房屋拆迁补偿住宅征缴增值税难题的审批》（国税发[2007]768号）要求，房产开发企业对被被拆迁人推行房屋所有权替换时，其本质是以房产使用权为表达形式的社会经济权益互换。房产开发企业将所具有的房产所有权转移给了被被拆迁人，并获取了相对的社会经济权益。因为现阶段房产开发业务流程中房屋拆迁补偿关键有3种方法：即产权年限替换、做价赔偿、产权年限替换与做价赔偿紧密结合。就本例中所涉及到产权年限替换方法来讲，因为房产开发公司获得的并不是贷币和货品，只是别的经济发展权益，因而，对该房产开发公司的动迁还房个人行为所涉及到增值税、土地增值税及所得税的计税基础应各自作如下所示不一样解决。

增值税按类似房子出厂价明确计税基础

依据《营业税暂行条例》、《我国税务质监总局有关外国投资公司从业大城市居民小区基本建设征缴增值税难题的审批》（国税发发[1995]549号）、《我国税务质监总局有关以房子抵付负债应征缴增值税难题的审批》（国税发[1998]771号）及国税发[2007]768号的要求，经营者在房产开发全过程中给与被拆迁人赔偿或安装的房子，无论其以哪种方法清算合同款，及其拆迁方获得房子作何用途，均应归属于增值税的缴税范畴，应按“销售不动产”税收分类交纳增值税。根据动迁房子个人行为的独特性，在增值税计税基础的明确上，区别下列2种情况。

（一）对还款总面积与动迁总建筑面积相同的一部分，由本地税务行政机关按类似住房房子的出厂价核准计税增值税，对最后出让时未做价清算的住宅小区配套设施公用设施（如社区居委会用地、停车棚、幼儿园等），凡出让收益已包括在住房买卖房屋价钱中并已征缴增值税的，不会再征缴增值税。

（二）对超过动迁总建筑面积的一部分，则应按《营业税暂行条例实施细则》第二十条要求的次序明确记税销售额，一是能够按经营者近来阶段产生类似应纳税额个人行为的均价核准；二是能够按其它经营者近来阶段产生类似应纳税额个人行为的均价核准；三是按以下公式计算核准：销售额=主营业务成本或是工程成本×（1＋成本费用率）÷（1－营业税税率）。

因而，本例中，该房产开发企业应就其复原总面积与动迁总面积相同一部分，按类似住房房子的出厂价（即本例中的商住楼建工工程造价）交纳销售不动产增值税元（800×2200×5%）。而对超过一部分则按类似商住楼价格行情交纳销售不动产增值税元（200×3500×5%）。

土地增值税计税基础的明确

拆迁补偿安置土地资源增值税计算难题中，房地产开发商用修建的本新项目房地产业安装回迁户口的，安装用地应视同销售解决，依据《我国税务质监总局有关房产开发公司土地增值税结算管理方法相关情况的通告》（国税发[2006]187号）、我国税务质监总局关于做好《土地增值税清算管理规程的通知》（国税发[2009]91号）、《我国税务质监总局有关土地增值税结算相关情况的通告》（国税发[2010]220号）要求，房产开发公司将开发产品用以抵付负债、获得别的部门和本人的非货币性资产等个人行为，产生所有权转移时要视同销售房地产业，其收益能够按本公司在同一地域、同一本年度市场销售的类似房地产业的均价明确，还可以按由负责人税务行政机关参考本地当初、类似房地产业的价格行情或评定使用价值明确。

这儿必须表明的是，以上“拆一还一”个人行为，在按价格行情确认收入的与此同时，还应将此收入确认为房产开发工程的动迁赔偿费。房产开发企业支付给回迁户口的补差价款，记入动迁赔偿费；回迁户口付款给房产开发公司的补差价款，应抵扣增值税本新项目动迁赔偿费。本例中因为不会有差价难题，“拆一还一”等总面积一部分土地增值税的记税收益为元（800×3500），与此同时，记入房地产业项目成本中的征用土地及房屋拆迁赔偿费也是元，倘若该省要求普通住房的土地增值税预征率是2%，则应按照规定预缴税款土地增值税元（元×2%）。

所得税计税基础的明确

依据《企业所得税法实施条例》第二十五条及我国税务质监总局关于做好《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通告（国税发[2009]31号）第七条及之前的《我国税务质监总局有关房产开发公司以房子抵付土地价格测算交纳所得税难题的审批》（国税发[2002]172号）要求， 公司将开发产品用以抵付负债、获得别的机关事业单位和本人的非货币性资产等个人行为，应视同销售，于开发产品使用权或所有权迁移，或于具体获得权益支配权时确认收入（或盈利）的完成。

有关记税成本费的明确，该房产公司用建造商住楼抵付应对动迁赔偿款的个人行为，依据《企业债务重组业务所得税处理办法》（我国税务质监总局令第六号）第四条要求，该房产开发企业以货币性财产偿还债务，理应溶解为按投资性房地产出让货币性财产，再用与货币性财产投资性房地产非常的额度清偿债务二项经济发展工作开展企业所得税解决。换句话说，该房产公司“拆一还一”个人行为要按投资性房地产对所重现的商住楼视同销售确认收入，与此同时以同样额度确定做为房产开发记税成本费的动迁赔偿费。为优化测算，假定本例中类似住房房子出厂价相当于开发产品的记税成本费。

从而能够看得出，“拆一还一”个人行为土地增值税与所得税解决标准是一致的，视同销售收益及做为开发产品记税成本费的房屋拆迁补偿开支均为零元。但在所得税预缴税款申请时，应确定视同销售所得的零元[（3500－2200）×800]。

因而，房产开发公司产权年限替换方法下的“拆一还一”归属于以房产使用权为表达形式的社会经济收益的交换性，归属于应纳税额个人行为，但在记税销售额的明确上，应独特情况独特解决，不一样税收，不一样情况，区别看待。

免责声明：本文系转载自其它媒体，版权归原作者所有；旨在传递信息，不代表本站的观点、立场和对其真实性负责。如需转载，请联系原作者。如果来源标注有误或侵犯了您的合法权益等其他原因不想在本站发布，来信即删。