正在按揭的房子可以转卖吗？

正在按揭的房子可以转卖吗？

听趣闻史

2023-01-29 10:09·山东

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我朋友卖了房子，产权还不到两年，还没还完房贷。那么我来告诉你，如何顺利卖掉按揭的房子呢？

其一，朋友买了房子，后悔了，决定转卖。

朋友两年前在我们县城买了房，打算结婚，但是身边的朋友都劝他不要在县城买房，他不听。他觉得农村老家的房子太破旧了，就算重新装修，结婚还是很丑陋。

于是，我拿出打工几年的积蓄，在我们县城付了一套房子的首付。当时首付好像有15万多元。

朋友买完房子，马上装修，然后就结婚了。然而，结婚后，因为在县城找不到工作，他带着另一半去市区打工。

从此，他就过上了一边在县城还房贷，一边在市区租房的生活。我每周有两天开车回县城的房子。每次回来，我们的一些朋友都会见面聊天。他总是感叹，自己当初就不该在县城买房。县城的房子没办法住，老是空着，还要还房贷，压力很大。

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他也想过回县城打工，但找了半天也没找到合适的工作。基本上在县城打工，收入比市区少两三千一个月，涨幅不大。

最后，我建议他把房子挂起来卖掉。听了朋友的话，我还在犹豫。一来我舍不得，二来我觉得我的房子还不到两年，还在还房贷呢。我怎么能卖掉它？

于是，我们就去咨询了房产中介。中介来看房子说可以卖，我们就立马拍了照片发到网上。

那时候朋友的房产证刚办不到两年，房子买不到五年。因为没有完整的二五，所以你转卖的话，要交营业税和个人税。这两个费用很高，所以我朋友当时没想到卖掉了。

但最幸运的是，找到了愿意购买的买家。但是，由于销售税和个人税高，买家起初犹豫不决。后来朋友和卖家商量，分担责任，朋友没有接受买家的公积金。我一开始付的给了买家。

最后买家回去算了一下，很划算，就买了。房子卖掉后，朋友也松了一口气，现在准备看市区的房子。

所以，抵押的房子可以转卖，但是需要一些条件。

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二、按揭房屋如何转售？

接下来，我们就来说说被抵押的房子如何转售？

有两种情况需要讨论：

①尚未取得房屋及房产证。

如果房子是楼花，还没有交房，还没有拿到房产证，那你就需要出示你和开发商的购房合同，然后去找开发商先征得开发商的同意。

征得开发商同意后，进行预售变更登记。变更登记完成后，房屋将售罄。

②房屋已取得房产证。

如果你拿到了房产证，那你就不用去找开发商同意了，因为房子已经是你的了，直接过户就可以了。

期房与现房转让最大的区别在于是否征得开发商的同意。

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接下来说说还在抵押中的房子的具体过户流程。

一般情况下，你的房子还在抵押中，不能转让，因为银行不允许。必须等你还清房贷后才能过户。不然房子抵押了，房产证就抵押了，你的房子没有银行的房产证，谁敢买？

因此，有几种方法可以帮助您获得房产证。

第一种：如果你的房钱所剩无几。

如果这这种情况，你可以让买家先给你首付，你拿着首付去银行还清剩余的贷款，拿到房产证，再办过户手续，房子就可以了。转移给那里的买家。

至于买家付给你的尾款，一般都是去银行申请二手房贷款。当银行的二手房贷款批下来后，贷款就会转给你。

这样一来，你的房子就彻底卖掉了，跟你没关系。

第二：如果你还有很多买房的钱。

如果你的房贷只还了三五年，而且房贷余额很大，即使买家给了你首付，你仍然无法支付房子的剩余金额，那么你一定要找一个自己筹钱的方式 如果钱还了，要么你找担保公司，担保公司出钱先帮你还清剩下的房款，然后再卖。

当然，担保公司会帮你支付剩余的房款，肯定会收取一定的费用。这里的费用对于不同的担保公司是不一样的，但是这个费用由谁来支付呢？你要和买家商量，没有标准答案。

像我前面提到的那个朋友，他在卖房子的时候找了一家担保公司帮忙，担保公司的费用由买家承担。

一般来说，只要是正规买房，有购房合同，能拿到房产证，就可以转售，只是手续不同。

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三、转卖房子需要缴纳哪些费用？

大家都知道转卖房子是要收费的。而且，拿到房产证的时间不同，费用也不同。

接下来说一下转卖房子所产生的费用。

说这个之前，我们先了解两个概念。

第一个理念：全两全。

所谓全二只是指对于普通房屋，产权年限不足两年的，全额征收增值税；如果是两年，那么增值税将被免除。

如果这套房子还是卖家唯一的房子，免税，否则要交税。

第二个理念：五绝。

5年的唯一含义就是你的房子是你在省内唯一的房子，而且这套房子的产权已经5年了。如果只有五个或五个以上，则可以免征增值税和个税。

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了解了这两个概念之后，我们再来说说房屋转售要缴纳的税金及其计算方法：

①增值税。

产权期限不足两年的房屋征收增值税。增值税计算公式为：

网签价格÷（1+5%）*5.65%。

假设你买一套网签价100万的房子，那么你需要缴纳的增值税是：

100万÷（1+5%）*5.65%=元。

增值税的成本还是很高的。此费用一般由卖家承担，但也可与买家协商。

网签价格是多少？网签价格是您向房管局备案时的单价，不同于合同价和现行价。

②个税。

如果房子已经拥有五年，那么就不需要交税。如果您不满意，您必须付款。还是五年，但不是唯一的房子，还要交钱。

个人所得税的计算公式为：

差异 * 20%。所谓差价就是合同价格减去原购货价、税金和一些合理的费用。当然正在按揭的房子可以转卖吗？，这种方式有一个前提，就是卖房者买房时要出示原始发票凭证。

但是很多人经常弄丢这些证书，只能用另一种方法，就是直接在网上签价格*1%。

举个简单的例子，比如买二手房，房东出示购房合同原件证明，差价10万元。

那么你要交的个人税是：10万*20%=2万元。

此费用一般由买方承担，但也可以协商，如果卖家着急买房，说不定帮买家承担一部分。

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③契税。

首套房面积小于90平方米的，网签价格*1%；超过90平方米的，网签价格*1.5%。

如果是二套房，那么就是网签价格的3%。

举个例子：你在网上卖了一套100万的房子，对方买你的房子是第一套房子，那么他要交的契税是：

100万*1%=1万元。

④代理费。

中介费用一般不同机构不一样，对于这部分费用由谁来支付并没有明确的规定。买房卖房可以协商。

⑤其他费用。

还有一些其他费用。这些费用相对于个税、契税来说是比较小的，就不细说了。主要是交易费、抵押登记费、印花税、评估费、公证费等。

这些费用加起来并不多，所以不用太担心。

最后：

如果要卖房子，我的建议是等房子产权满五年再卖。同样，如果你要买房，我也建议你买五年后唯一的房子。这样一来，双方都可以省下营业税和个税，这两项开支还是不少的。

抵押的房子是可以转卖的，只要能找到合适的买主，就没有问题。

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