商品房买卖合同解除纠纷权威精华-《裁判思路与裁判规则》精缩

以下内容为《房屋买卖合同纠纷 裁判思路与裁判规则》核心观点摘抄、归纳，属于最高院对房屋买卖纠纷司法实务问题看法精缩精华（省流精简），观点皆属于原作者，作者也结合最新法律、解释修改修订导致的观点变更进行了相应的修正，并做注释。此外，本精缩总结还结合其他最高院最新编撰材料，笔者也在其中予以注明。

一）、如何界定房屋质量问题解除合同的条件？

观点一，商品房的“正常居住使用”主要以安全为标准，只要房屋能安全居住使用，其他质量问题不会严重影响居住使用；

观点二，“正常居住使用”不仅以安全为条件，与房屋价值相当的舒适程度与配套设施环境亦是正常居住使用的标准，严重低于此标准应认定严重居住适用。

采纳观点二。

结合审判实践，认为可以对“严重影响正常居住使用”房屋质量问题解除合同的条件如下规定：

1、 房屋严重漏水且无法进行修复；

2、 房屋墙体多处开裂，难以维修的；

3、 设计结构不合理，导致房屋地基下沉，房屋存在重大安全隐患的；

4、 房屋经质检、规划、环保、消防等部门检验商品房买卖合同解除纠纷权威精华-《裁判思路与裁判规则》精缩，存在重大安全隐患且无法加以改进；

5、 室内空气质量经测试不合格，长期居住严重影响人体健康安全的；

6、 严重缺乏广告宣传中的配套设施与公共设施，给买受人生产、生活带来严重不便的；

7、 其他严重影响买受人支持居住使用的情况。

二）、合同解除权的行使期限及其性质如何认定？

观点一，合同解除权行使期间的法律属性应为除斥期间。权利行使要受时间的限制，法律性质是形成权，时间限制适用除斥期间的规定。

观点二，合同解除权行使期间的法律性质为失权期间，可中止、中断及延长。

采纳观点一。

关于解除合同的期限。另一方有催告的，解除权的行使合理期限为3个月，没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起1年内行使，解除权丧失。

三）、合同解除权的行使主体和行使期限如何确定？

区分一方当事人根本违约还是不可归因双方事由导致。

因一方根本违约导致合同解除的，只有守约方才享有合同的解除权，违约方无权解约；

因不可归因与双方事由（不可抗力、情势变更等）之合同目的无法实现的，双方均有权。

四）、因以当事人过错致使房屋买卖合同解除后的损害赔偿范围是否包括房屋差价部分？

观点一，解除合同的赔偿“损失”，应指信赖利益的损害；

观点二，损害赔偿应为履行利益赔偿；

观点三，非违约方不应得到履行利益的赔偿。

采纳观点一。可以主张差价赔偿。

在审判中，人民法院处理案件注意以下几点：

1、 合同解除仅限法定解除，在约定解除情况下，应当依据合同约定处理；

2、 合同解除原因应仅限于房屋交付义务的不能履行或延迟履行，因其他原因解除合同的，不应支持房屋差价损失赔偿；

3、 由于在清偿期届至前并无给付延迟或交付不能可言，因此，在清偿期届至前，解除房屋买卖合同的，并不能请求履行利益的赔偿；

4、 在房屋买卖合同解除后，买受人仅能主张履行利益赔偿，而无法主张合同消灭致使损害的赔偿；

5、 在买受人获得赔偿时，应当扣除买受人因合同解除而减少的费用支出，此为损益相抵的当然之意。

五）、房屋差价损失如何计算?

以守约方的选择和请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日、合同解除之日、评估价值及审理中房屋的涨幅状况等，予以合理确定。

六）、房屋登记机构的过错造成经济损失是否属于行政赔偿范围？

观点一，属于行政赔偿与民事赔偿相互交织，应当现行民事赔偿，再行国家赔偿；

观点二，因不动产错误而产生的赔偿责任是民事侵权责任，而非国家赔偿责任；

观点三，因登记机构不当行为而使有关权利人遭受损失的，受害人可以提起行政赔偿诉讼。

采纳观点三。

根据《行政诉讼法》和《国家赔偿法》，行政机关及其工作人员在行使行政职权时侵犯他人财产权的，受害人有取得行政赔偿的权利。

七）、裁判规则 （现实常见误区）

约定解除：

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