投资性房地产相关财务知识

投资性房地产相关财务知识

什么是投资性房地产？

投资性房地产是指以赚取租金或资本增值为目的而持有的房地产。（房地产买卖的差价）或两者兼有而持有的房地产，投资性房地产应当能够单独计量和出售。

投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。投资性房地产和自用房地产在实物形态上完全相同，例如都表现为土地使用权、建筑物或构建物等，但在产生现金流量的方式上具有各自的特点和显著的差异。房地产投资是为了赚取租金或资本增值，或两者兼有。因此，投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立于企业持有的其它资产，而自用房地产必须与其他资产如生产设备、原材料、人力资源等相结合才能产生现金流量。根据实质重于形式原则，两类房地产应区分进行会计处理，投资性房地产适用本准则，而自用房地产适用固定资产或无形资产准则。

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投资性房地产的确认

将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次投资性房地产相关财务知识，要同时满足投资性房地产的两个确认条件：

1.与该资产相关的经济利益很可能流入企业；

2.该投资性房地产的成本能够可靠计量。

比如企业的房地产一部分自用，一部分对外出租。对于出租部分，能否作为投资性房地产，取决于其成本能否单独计量，其带来的经济利益能否单独计量。

投资性房地产的账务处理

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1.成本模式后续计量VS公允价值模式后续计量

2.投资性房地产后续计量模式的变更

企业对投资性房地产的计量模式一经确认，不得随意变更。其中，投资性房地产后续计量只可以由成本模式转为公允价值模式，应作为会计政策变更处理，计量模式变更时公允价值和账面价值的差额调整期初留存收益。

3.投资性房地产的处置

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下列各项不属于投资性房地产

（一）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。

企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。这部分房产间接为企业自身的生产经营服务，具有自用房地产的性质。

（二）作为存货的房地产。

是指房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货。

请判断下列资产是否属于投资性房地产

1.闲置土地

答案：否。

理由：按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。

2.房地产公司准备出售的房地产

答案：否。

理由：房地产公司将房地产作为存货核算，投资性房地产范围不包括出售的建筑物。

3.出租办公楼并提供保安、维修等辅助服务

答案：是。

理由：企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。

END

作者介绍：

史立新

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