征收国有土地上商业房地产补偿价格的审计思路及方法

征收国有土地上商业房地产相比于居住房地产，单价高、价值量大。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

本文依据《国有土地上房屋征收评估办法》、《房地产估价规范》的具体规定，通过审阅、分析评估报告，结合实地查勘和市场调查情况征收国有土地上商业房地产补偿价格的审计思路及方法，以商业房地产普遍适用的收益法和比较法两种估价方法展开阐述征收商业房地产补偿价格审计的思路及方法，以期为同类项目审计提供参考。

一、审核商业房地产自身价格影响因素界定是否准确。商业房地产自身价格影响因素分为区位因素、实物因素、权益因素等。通过审阅评估报告，结合实地查勘情况，审核评估报告中商业房地产价格影响因素的界定是否与实际相符。

一是审核评估报告中商业房地产的地段等级、商业繁华程度、临街状况、楼层、公共交通便捷度、停车便利度、公共服务设施状况等主要区位因素的界定是否与实地查勘情况相符。

二是审核评估报告中商业房地产的建筑结构、设施设备、空间布局、临街宽深比、层高、装饰装修、建筑面积、成新率等主要实物因素的界定是否与实地查勘情况相符。

三是审核评估报告中商业房地产的土地使用期限、用益物权设立情况、租赁或占用情况等主要权益因素的界定是否与实地查勘情况相符。

二、审核商业房地产价格评估时方法的选用是否合规。《国有土地上房屋征收评估办法》规定，被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用比较法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估。基于商业房地产的收益特点，在商业房地产交易活跃的地方，主流的评估方法宜选用收益法和比较法。通过组织实地查勘与开展市场调查，审核商业房地产评估时评估方法的选用否合规。

一是审核评估时对被征收商业房地产或类似房地产有经济收益的是否选用了收益法。

二是审核评估时对被征收商业房地产类似房地产有较多交易实例的是否选用了比较法。

三是审核评估时对满足两种以上评估方法适用条件的是否同时选用了两种以上评估方法进行评估。

四是审核评估时是否选用了不适用于商业房地产评估的方法。如某机构在评估某商业房地产的征收补偿价格时，对其经营状况描述为“出租经营”，收集有租赁合同，存在经济收益，且周边类似房地产出租经营实例较多，易获取客观租金，满足收益法适用条件，评估时未选用收益法，仅采用比较法进行评估，不符合《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，最终导致该商业房地产的评估价格偏离了市场价值。

三、审核收益法评估商业房地产价格时的技术处理是否合规。收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值价格。收益法技术处理主要涉及有效毛收益的求取、运营费用的测算、收益年限和报酬率的确定四个方面。通过审阅评估报告，结合实地查勘与市场调查情况，审核收益法评估商业房地产价格时的技术处理是否合规。

一是审核有效毛收益的求取是否合规。具体审核客观租金水平的求取是否按规范要求采用比较法测算及比较法测算过程是否符合规范要求，是否考虑空置率及空置率的确定是否客观、合理，是否考虑其他收入及其他收入求取是否客观、合理。

二是审核运营费用的测算过程是否合规。具体审核税金及附加、维修费、管理费、保险费等运营费用是否考虑全面、是否存在漏项及相关税率、费率取值是否准确、合理。

三是审核收益年限的确定过程是否合规。具体审核建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限相同或不同时相应收益期限确定是否符合规范要求。

四是审核报酬率的确定是否合规。具体审核确定报酬率选用的方法是否具有适用性，报酬率的取值是否在合理区间范围内。如某机构在采用收益法评估某商业房地产的征收补偿价格时，运用比较法求取客观租金，选用了三个区位因素、实物因素优于该商业房地产的租金案例，租金案例可比性差；在技术处理时，以三个租金案例的简单算术平均值285元/平方米作为客观月租金，未按规范要求进行测算，而该商业房地产的实际月租金水平在60-70元/平方米区间范围内。收益法评估时运用比较法选取的租金案例及客观租金的测算过程均不符合规范要求，确定的该商业房地产客观月租金水平远高于实际月租金水平，影响了预期未来收益的客观性，最终造成收益法的评估价格远高于该商业房地产的市场价值。

四、审核比较法评估商业房地产价格时的技术处理是否合规。比较法的本质是以房地产的市场成交价格为导向来求取房地产的价值价格。比较法技术处理主要涉及可比实例的选取、比较基础的建立、市场状况及房地产状况调整、比较价值的计算四个方面。通过审阅评估报告，结合实地查勘与市场调查情况，审核比较法评估商业房地产价格时的技术处理是否合规。

一是审核可比实例的选取是否合规。具体审核可比实例的数量是否符合规范要求（不得少于3个），可比实例是否与待估房地产区位相近、用途相同、权利性质相同、档次及规模相当、建筑结构相同，可比实例的成交日期是否与价值时点接近（相差不宜超过1年、不得超过2年）。

二是审核比较基础的建立是否合规。具体审核可比实例是否统一了财产范围、付款方式、融资条件、税费负担方式、计价方式。

三是审核市场状况及房地产状况调整是否合规。具体审核市场状况调整方法是否适用和调整系数确定是否科学，房地产状况调整方法是否适用、房地产状况中区位、实物、权益状况调整内容是否全面和各项调整内容的权重及系数确定是否适宜、合理。

四是审核比较价值的计算是否合规。具体审核单个可比实例的比较价值的计算是否符合规范要求（可比实例成交价格的单项修正或调整幅度不宜超过20%、全部修正或调整幅度不宜超过30%、所有可比实例的比较价值中最高价与最低价的比值不宜大于1.2），审核最终的比较价值计算方法是否符合规范要求及不同方法确定的比较价值是否准确。如某机构在采用比较法评估某商业房地产的征收补偿价格时，选取的三个可比实例均为建筑面积100平方米左右的小型商铺，而该商业房地产为建筑面积近3000平方米的整体商业房地产，可比实例与其在档次和规模上差异过大，不具备可比性，可比实例的选取不合符规范要求，最终造成比较法的评估价格偏离了该商业房地产的市场价值。

五、审核商业房地产最终评估结果的确定是否合规。最终评估结果的确定应根据不同评估方法的使用程度、数据可靠程度、测算结果之间差异程度等情况，选用简单算术平均或加权算术平均等方法得出综合测算结果。通过审阅评估报告，结合实地查勘与市场调查情况，审核商业房地产最终评估结果的确定是否合规。

一是审核每种评估方法测算结果是否准确。具体审核计算过程、基础数据的正确性，分析选用参数的合理性、计算公式的准确性。

二是审核选用简单算术平均或加权算术平均等方法确定最终评估结果是否合规。具体审核选用简单算术平均或加权算术平均等方法的依据是否充分，选用加权算术平均确定最终评估结果时各评估方法评估结果赋予的权重是否合理。

三是审核最终评估结果的确定是否符合征收补偿时的具体要求。如某机构采用收益法和比较法两种方法评估某商业房地产的征收补偿价格，收益法评估价格低于比较法评估价格，在确定该商业房地产的最终评估结果时，该机构依据被征收房屋价值的补偿不得低于类似房地产的市场价格这一具体规定，采用了比较法的评估价格作为最终评估结果，征收实施单位以该评估结果对被征收商业房地产产权人进行了补偿，保障了产权人的合法权益。（作者：于赞军、陈宏斌、李莛 单位：湖北省襄阳市审计局）

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