征地补偿是怎么算出来的？看这几点化解难题

“一户一宅”，农村很多地方都有这样的标语，不过有农民对自己是不是符合“一户一宅”并不能很好地判断，甚至有些犯迷糊。有农民进一步解释说：一户好理解，就是一个家庭，一宅，就是一个住处。连起来就是一个家庭只能有一个住处，但这个住处到底多大才合规？

按照土地管理法规定，一户村民只拥有一块宅基地，宅基地面积以各省、自治区、直辖市规定为准。那各地规定都是怎样的呢？

目前绝大多数的省份，划分宅基地面积的主要参考还是户口，也有的省份是按人来定的。

既然说到了房屋以及宅基地面积，还有一个和占地面积有关的征收土地补偿款问题。随着城市化建设的加快，很多城市周边的农村都被纳入到了城市建设或者道路建设中，涉及到土地的征收问题。可每家每户的情况不同，有的房屋占地面积大，有的占地面积小，正常情况下，占地多的肯定拿到补偿款也多。但这也并不是绝对的。

首先，被征收的是土地，而征收土地上的房屋新旧、装潢程度，各有不同。

其次，虽然都在征收范围内，但是征收土地位置的不同，价格也有区别。

再次，根据土地的用途不同，土地补偿款也不同。

最后，就是安置人口，在农村的土地征收中，安置的农业人口数量越多，相应获得的补偿款也就越多。

“一户多宅”的问题，在农村集体土地征收中，面对一宅两户的局面，征收方该如何进行补偿？

一宅两户其实很好理解，咱们读者朋友可以将其理解为一块儿宅基地上有两个户口。在实践中，往往可以理解为，农户家里有两个儿子，虽然分户了但是还住在这块儿宅基地上的房子里或者说儿子与其家庭分户，但是还住在这块儿宅基地上的房子里。

一宅两户应该如何确权？须符合什么条件吗？

1、可以分别确权。一处宅基地，住了两户，那么两户可以共同协商，确定各自的宅基地面积，意见达成一致之后，分别将确定的面积确权在自己的名下。

2、有纠纷的，待纠纷解决后予以确权登记。一处宅基地，住了两户，各自不知道自己的面积有多少，协商也达不成一致意见，在各不相让的前提下，就属于民事纠纷了，在这种情况下，只有先不确权，待待纠纷解决后予以确权登记。

3、两户协商，一户确权，另一户放弃确权。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

一户只能拥有一处宅基地，两户可以拥有两处宅基地，那么一宅两户的，两户可以在一起协商，一户对现有宅基地进行确权，另一户放弃确权，确权的那一户可以给放弃确权的那一户适当的补偿。

放弃确权的那一户，可以再向村集体申请一处宅基地来建设使用，然后再进行确权登记，这样既可解决一宅两户的问题，而且两户都有宅基地使用，还符合“一户一宅”的规定。

一宅两户遇拆迁，该如何给付拆迁补偿款？

在实践中，一般是针对双方所拥有的房屋的面积进行补偿，至于土地补偿费以及安置补偿费，则是由村里统一进行安置补偿。拆迁补偿款的补偿方式则可以分成三类，与国有土地上房屋征收补偿不同，农村集体土地征收还可以选择由村委会另行批复宅基地，然后重新搭建房屋进行生活。但律师想说的是，不论选择怎样的补偿方式，征收方都应该保证被征收人的生活质量不下降且长远生计有保障。

那么，集体土地上房屋经营使用权人在土地征收过程中能否获得征地补偿呢？

首先，一般情况下，承租人与房屋征收决定之间不具有利害关系，不具有行政诉讼原告主体资格。但是，经营性承租人因其具有所有权的财产，例如其设备、原材料等，在征收过程中受损导致的损失，可以在相关行政行为，例如强制拆除等行为被确认违法，或存在征收人对法律明确规定应当补偿而未予补偿情况的前提下，通过向征收人提出行政赔偿申请或以提起诉讼的方式取得赔偿。

其次，经营性承租人主张因厂房改建、装修装饰等产生损失的，因此类损失与房屋紧密相关，装修等行为属于对房屋本身进行添附，仍然属于房屋所有权的权益范畴，而承租人不具有房屋所有权，在行政诉讼中，法院往往不支持承租人主张此类权益。

在实际征收过程中，征收人对房屋的评估价值通常包括了装修附属物价值，征收人一般会以房屋重置成新价、房屋附属物作价等名义，向被征收人进行补偿，这一补偿涵盖了改建、装修等损失。

如果经营权人希望通过诉讼获取上述补偿，一般应当通过民事诉讼，通过解除租赁合同，向出租人主张由此导致的承租房屋的装修损失。此时，法院会根据承租人提交的相关证据，审查装修等具体损失数额以及经营性损失等，通过此类民事诉讼，承租人的相关权益可以得到充分保障。

因土地征收行为的相关规定比较原则，实践中难以把握，面对此类问题，需要提示大家，一方面集体土地房屋经营使用人在签订租赁协议时，应当在协议中对于双方权利义务进行详细规定，预防法律风险，为通过民事诉讼解决可能出现的纠纷打好预防针。另一方面，对行政诉讼的请求及权益保护不能一概而论，应当更加关注土地征收过程中的征地公告、补偿标准、村委会决议等内容，结合自身实际损失，提出合理诉求，维护好自身合法权益。