【学霸笔记】初级会计经济法第六章 财产和行为税法律制度（1）

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一、房产税纳税人

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1. 产权属于国家的，经营管理单位为纳税人；产权属于集体和个人的，集体单位和个人为纳税人。

2. 产权出典的，承典人为纳税人。

3. 融资租赁的房产，承租人为纳税人。

4. 产权所有人、承典人均不在房产所在地的，产权未确定以及租典纠纷未解决的，房产代管人或 使用人为纳税人。

5. 纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，由使用人代为缴纳房产税。

二、房产税应纳税额的计算

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1.应纳税额计算公式

从价计征应纳税额＝房产原值 ×（1 －扣除比例）×1.2%

从租计征应纳税额＝不含增值税的租金收入 ×12%（或 4%）

2.房产原值的确定

（1）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。

（2）更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施 的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

3. 对以房产投资联营、投资者参与投资利润分红、共担风险的，按房产余值从价计征；对以房产 投资收取固定收入、不承担经营风险的，从租计征房产税。

三、房产税税收优惠

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1. 国家机关、人民团体、军队自用的房产，非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等 卫生机构自用的房产，老年服务机构自用的房产免征房产税。

2. 由国家财政部门拨付事业经费的单位所有的、本身业务范围内使用的房产免征房产税。

3. 宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税，附设的营业单位应征税。

4. 个人所有非营业用的房产免征房产税。

5. 纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税。

6. 高校学生公寓免征房产税。

7. 农产品批发市场、农贸市场专门用于经营农产品的房产，暂免征收房产税；行政办公区、生活区、 商业餐饮娱乐等非直接为农产品交易提供服务的房产，应征税。

8. 国家级、省级科技企业孵化器、大学科技园和国家备案众创空间自用以及无偿或通过出租等方 式提供给在孵对象使用的房产，免征房产税。

9. 对向居民供热收取采暖费的供热企业，为居民供热所使用的厂房免征房产税。

四、房产税应纳税额的计算

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1. 将原有房产用于生产经营，从生产经营当月起，缴纳房产税。

2. 自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，缴纳房产税。

3. 委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税。

4. 购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳房产税。

5. 购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。

6. 融资租赁的房产，自融资租赁合同约定开始日的次月起，缴纳房产税；合同未约定开始日的，自合同签订的次月起，缴纳房产税。

7. 出租、出借房产，自交付出租、出借本企业房产之次月起，缴纳房产税。

五、城镇土地使用税税收优惠

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1.免征城镇土地使用税的土地

（1）国家机关、人民团体、军队，由国家财政部门拨付事业经费的单位，老年服务机构，宗教寺庙、 公园、名胜古迹自用的土地。

（2）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地。

（3）免税单位无偿使用纳税单位的土地。

（4）市政街道、广场、绿化地带等公共用地。

（5）林区的育林地、运材道、防火道、防火设施用地，林业系统的森林公园、自然保护区。

（6）矿山的采矿场、排土场、尾矿库、炸药库的安全区，运矿运岩公路、尾矿输送管道、回水系统用地。

（7）火电厂厂区围墙外的灰场、输灰管、输油（气）管道、铁路专用线用地。

（8）水电站除发电厂房用地，生产、办公、生活用地以外的其他用地。

（9）供电部门的输电线路用地、变电站用地。

（10）民航机场飞行区（包括跑道、滑行道、停机坪、安全带、夜航灯光区）用地、场内外通信 导航设施用地、飞行区四周排水防洪设施用地；民航机场场外道路用地。

（11）国家级、省级科技企业孵化器、大学科技园和国家备案众创空间自用以及无偿或通过出租 等方式提供给在孵对象使用的土地。

（12）对向居民供热收取采暖费的供热企业，为居民供热所使用的土地。

2.暂免征收城镇土地使用税的土地

（1）企业在厂区以外、与社会公用地段未加隔离的铁路专用线、公路等用地。

（2）石油天然气生产企业的下列用地：

①石油天然气生产建设用地：地质勘探、钻井、井下作业、油气田地面工程等施工临时用地；企业 厂区以外的铁路专用线、公路及输油（气、水）管道用地；油气长输管线用地。

②在城市、县城、建制镇以外工矿区内的消防、防洪排涝、防风、防沙设施用地。

（3）盐场的盐滩、盐矿的矿井用地。

（4）农产品批发市场、农贸市场专门用于经营农产品的土地。

六、城镇土地使用税纳税义务发生时间

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1. 购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳城镇土地使用税。

2. 购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳城镇土地使用税。

3. 出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳城镇土地使用税。

4. 以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起，缴纳城镇土地使用税。

5. 新征用的耕地【学霸笔记】初级会计经济法第六章 财产和行为税法律制度（1），自批准征用之日起满 1 年时开始缴纳城镇土地使用税。

6. 新征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳城镇土地使用税。

七、契税征税范围与税收优惠

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1.契税征税范围

契税的征税范围包括：土地使用权出让，土地使用权转让，房屋买卖、赠与、互换，以作价投资（入 股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的。

2.不属于契税征税范围的情形

不属于契税征税范围的情形：土地、房屋典当、分拆（分割）、抵押及出租等行为。

3.法定免征契税的情形

（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、 军事设施。

（2）非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、 养老、救助。

（3）承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产。

（4）婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属。

（5）法定继承人通过继承承受土地、房屋权属。

（6）依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房 屋权属。

八、契税计税依据的确定

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1. 土地使用权出让、出售，房屋买卖，以不含增值税的成交价格作为计税依据。

2. 土地使用权互换、房屋互换，由支付差额的一方缴纳契税，计税依据为差额。互换价格相等的，计税依据为零。

3. 土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为，计税依据为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。

4. 以划拨方式取得的土地使用权，经批准改为出让方式重新取得该土地使用权的，应由该土地使用权人以补缴的土地出让价款为计税依据。

5. 先以划拨方式取得土地使用权，后经批准转让房地产，划拨土地性质改为出让的，承受方应分别以补缴的土地出让价款和房地产权属转移合同确定的成交价格为计税依据；划拨土地性质未发生改变的，承受方应以房地产权属转移合同确定的成交价格为计税依据。

九、土地增值税征税范围与税收优惠

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1. 土地增值税的征税范围包括

土地增值税的征税范围包括：转让国有土地使用权，转让地上建筑物及其他附着物产权，房地 产交换，将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产。

2. 对一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税； 建成后转让的，应征收土地增值税。

3. 下列赠与行为不征收土地增值税，除此之外的房地产赠与行为应征收土地增值税

（1）将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人。

（2）通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他 社会福利、公益事业。

4. 不征收土地增值税

不征收土地增值税：以继承方式无偿转让的房地产，房地产的抵押（抵押期间），房地产的出租、 代建、重新评估。

5. 税收优惠

（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20% 的，予以免税。

（2）因国家建设需要依法征收、收回的房地产；或因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由 纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。

（3）对个人转让住房暂免征收土地增值税。

十、土地增值税应纳税额的计算

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1.应纳税额的计算公式

应纳税额＝增值额 × 适用税率－扣除项目金额 × 速算扣除系数

增值额＝房地产转让收入－扣除项目金额

2.扣除项目及其金额

扣除项目及其金额主要包括：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本（土地征用及拆 迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用）；房地产开发费用；转让房地产时缴纳的城市维护建设税、教育费附加、印花税；其他扣除项目。

（1）财务费用中的利息支出能按房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的：

允许扣除的开发费 用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）× 比例（5% 以内）

（2）财务费用中的利息支出不能按房地产项目计算分摊或无金融机构证明的：

允许扣除的开发费 用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）× 比例（10% 以内）

（3）其他扣除项目仅适用于从事房地产开发的纳税人：加计扣除金额＝（取得土地使用权所支付 的金额＋房地产开发成本）×20%

十一、土地增值税的清算条件

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1.纳税人应进行清算的情形

（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（2）整体转让未竣 工决算房地产开发项目的；

（3）直接转让土地使用权的。

2.主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的情形

（1）已竣工验收的房地产开发项目， 已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85% 以上，或该比例虽未超过 85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（2）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；

（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（4）省级税务机关规定的其他情形。

易 混 易 错

（1）判断：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的 比例为 90% 的，纳税人应进行土地增值税清算。（×）

（2）判断：取得销售（预售）许可证满 2 年仍未销售完毕的，税务机关可要求纳税人进行土地增 值税清算。（×）

十二、耕地占用税征税范围与税收优惠

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1.耕地占用税的征税范围

耕地占用税的征税范围包括：占用国家所有和集体所有的耕地，占用园地、林地、草地、农田 水利用地、养殖水面、渔业水域滩涂以及其他农用地建设建筑物、构筑物或者从事非农业建设。

2.不征收耕地占用税

建设直接为农业生产服务的生产设施占用规定的农用地的，不征收耕地占用税。

3.税收优惠

（1）免征耕地占用税：

①军事设施、学校、幼儿园、社会福利机构、医疗机构占用耕地；

②农村 烈士遗属、因公牺牲军人遗属、残疾军人以及符合农村最低生活保障条件的农村居民，在规定用地标准内新建自用住宅；

③农村居民经批准搬迁，新建自用住宅占用耕地不超过原宅基地面积的部分。

易 混 易 错

判断：学校内经营场所和教职工住房占用耕地，免征耕地占用税。（×）

（2）减按每平米 2 元的税额征收耕地占用税：铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、 航道、水利

工程占用耕地。

（3）减半征收耕地占用税：农村居民在规定用地标准以内占用耕地新建自用住宅。

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