一套房屋，赠与协议和买卖协议都有效时，哪个效力更强？

案情回顾：

1991年，崔华（化名）与胡建军（化名）登记结婚，婚后育有一子胡磊。

2008年，胡建军以按揭贷款方式购买朝阳区一套房屋。

2009年5月，崔华与胡建军协议离婚，并约定房屋归儿子胡磊所有，双方各承担剩余房贷的一半。

2009年10月，胡建军与林珊签订房屋买卖合同，约定由林珊购买房屋。

胡建军出售房屋的事情被崔华知道后，崔华向法院起诉要求确认林珊与胡建军签订的房屋买卖合同无效，胡建军与崔华将房屋赠与胡磊的协议约定有效。同时，林珊起诉要求胡建军继续履行房屋买卖合同并将房屋过户至林珊名下。

他们二人中谁的诉讼请求会得到法院的支持呢?

△ 图片来源于网络

法院判决：

法院认定崔华以胡建军擅自与林珊签订房屋买卖合同为由，请求确认房屋买卖合同无效，缺乏事实和法律依据，判决驳回了崔华的该项诉讼请求。同时认定胡建军、崔华签订的离婚协议书中将房屋赠与给胡磊合法、有效。

林珊要求判令胡建军继续履行房屋买卖合同及签订的补充协议，协助其将涉案房屋过户至林珊名下的诉讼请求被法院予以驳回。

△ 图片来源于网络

律师分析：

林珊在签订、履行房屋买卖合同中并不存在过错，已支付房屋对价，且房屋已经实际交由林珊使用。故，房屋买卖合同是双方真实意思表示，内容不违背相关法律规定，系有效合同。虽然房屋尚未办理房屋所有权登记手续，但该房屋系胡建军、崔华婚姻关系存续期间所购，与该房屋相关的财产权益应属于胡建军、崔华共有，其二人在离婚时约定将该房屋赠与胡磊的行为，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效。

由于胡建军在处分房屋时并未征得共有权人崔华的同意，林珊与胡建军之间的买卖合同虽有效，但其效力仅及于林珊与胡建军，并不及于崔华。现崔华不同意将房屋的物权让渡于林珊，林珊与胡建军之间的房屋买卖合同不能继续履行，即林珊无法取得房屋所有权，故林珊对房屋享有的权利从性质上属于债权，而债权具有平等性，且胡建军、崔华赠与房屋的行为发生在房屋买卖之前。

对此一套房屋，赠与协议和买卖协议都有效时，哪个效力更强？，林珊因房屋买卖合同无法履行而遭受的损失，其依法可通过其他途径予以解决。

文丨杜旭律师 房地产业务部

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