房产税会不会使租金上升

再一次聊这个话题。

影响租金多少的因素有两个：当地工资水平和供求关系！

是的，房产的价值根本决定不了租金，否则为何我们这里价值50万的步梯3房月租1300，而成都价值200万的房产月租也就3000？

这里有两个先决条件：

几乎所有城市的平均租金都接近或等于本地上班族的承受上限。——你敢涨价，人家就敢离开这个城市，或者换一个租金能承受的房子住，哪怕远一点、差一点。除了一线城市之外，绝大多数区域的空置房数量远大于正出租房数量。——开玩笑，我国的空置房比例远超国际平均水平。

举两个例子：

1

乐山的平均工资也就四千，有小区的一室一厅，租金在800以上；有电梯的单间公寓，租金也在800以上；一室一厅住宅，只要带上电梯，少不了1200。除去吃饭、交通和必要的交际，以及偶尔的娱乐，年轻人几乎剩不下钱。更不用说那些单身女性，住宿要考虑安全，日常还有保养和打扮。

2

我们城市的空置率在25%左右，未装修率我没统计，但2023年以后的电梯房肯定大于20%。也就是说，乐山市中区有25万套房，其中差不多6万套几乎不住人或没装修。别质疑这个数据，我再上一组2023年底我亲自调查的数据：市中区人口81万，二手房和即将交房的新楼盘库存大概有25万套，城镇率75%，城市人口大约60万，平均一套房产住3人，也空出了5万套。

好了，咱们推算一下房产税出台后会发生什么：

持有空置房的成本增加，以前一年也就花一两千的物管费和偶尔得的清洁费，现在凭空多了几千上万的消耗，这些房东会如何选？本来房价持续阴跌，加上银行利息和首付利息以及来回手续费，即便当初买成5000现在可以卖6000也赚不了钱，之前料想的楼市复振丝毫不见踪影，现在反而让我每年掏钱，这赔钱玩意儿，赶快卖掉。于是，那些空置房、出租房（市中区有超过1万套出租房）主中的绝大部分，都会选择卖房。以市中区为例，长期挂售的房产数量在13000-15000套之间，占整个市场的房产的5%左右，若他们中的三分之一选择卖房，那也超过2万套。（空置房和本来上架出售的房产有重叠）

那么，整个市场上的出售房产立刻翻倍，会出现什么情况？

（每年的新楼盘消耗量也就15000套以内，而阶段的挂牌量占比不多，新楼盘一两栋一两栋地卖。）

房价雪崩！——不用质疑，一旦开启足以弥补土地财政亏空规模的房产税，对于一线以下城市的楼市，将是致命一击。于是，房产价值会在一个极其短的时间内回到居住属性的价位，大概多少呢？

有三个标准：

1，房产均价与当地平均工资平齐。——举例：现在很多没有产业、人口下降、库存极大的三四线城市，人均月薪四五千，房价一万以上，而最合理的价格就是四五千。乐山市中区也会从6000不到的单价立刻降低3成，在4000上下浮动。2，房产总价在月租金的200-300倍之间。——举例：月租金3000，房价便在60万到90万之内。咱们这里月租1300价值50万的房产立刻下降到39万以内。3，房价收入比回到4-6的合理区间。——举例：一个家庭，两个人挣钱，男的月工资5000，女的3000，一年收入9万6，那么这座城市的房产总价均值便在38.4万到57.6万之间。

无论从哪个角度来看，到那时，我家43万购入、前几年价值55万以上、现在也就卖50万的房子，到时候应该会降价到40万上下。

这样一来，无数城市的房价瞬间下降3成到5成，市场动乱，房东恐慌，但他们不会全部卖掉，原因有两个：

1

一直以来的买房思维在房价疯狂下降中崩溃，无数“刚需”从观望转变为不买。因为刚需都是被房价不停涨给逼出来的，一旦楼市横盘，刚需们就变少了，而房价腰斩会让绝大多数刚需发现一个惊人事实：——现在房价这么便宜，且还在继续下降，今年40万，明年35万，迟买一年，少花5万，等就是了，再给老子降。所以，需求数量和房价的下跌幅度一样——迅速走低！以至于无数房东降到可接受的最低价，也卖不掉。

2

房东买成60万，算上银行利息，已经花了70万，而今只能卖45万，亏的太多使他们不愿意卖。这种心思其实很好理解，就像你买了一两特斯拉，过手几天就降了五万，过了半年，刹车失灵，科技落后，续航不够，你非常嫌弃，媳妇儿又买了辆比亚迪，让你卖掉。但到市场上一问，10万都没人收！所以，你就是不卖，因为不卖，你可以自欺欺人地对自己说——我有辆价值25万的特斯拉，很有面子。而卖掉则用行动证明自己当初的选择是多么愚蠢，人总是嘴硬，不愿意承认自己的错误。

于是，这些卖不掉房产的房东们，也就是刚才所讲的5万套以上的空置房中的大部分房主，他们看着每年几千上万的房产税，唯一的弥补方式便是——把房子租出去。

如此一来，整个市场上的出租房比之前还多。

这般，影响房租的第二因素登场——供求！

届时，房租不但不会增加，或许还会降低，因为：

心态不一样了。之前的房东，租房只是增加一份收入，以后我或许会住，涨到合适价位也可以卖；现在的想法，房子卖不掉，已经亏成了狗，只有把房子租出去，能弥补一点是一点，价格好说。你说半年付，没问题；你说押金少一点，也可以；你说价格有点贵，这样，物管费我给你出了；什么，电梯2室中等装修1500还嫌弃贵？你说多少？15000一年？行，马上签合同！

为什么会这样？

因为无数房东都这么想，之前的卖房内卷已经平移到了租房，房东市场迅速过渡到租客市场，大家巴不得遇到一个长租客户，摊平成本、分担亏损，以求心理安慰。

所以，那些在外地租房的朋友们，若听到别人说房产税的出台会让租金增加之内的话语。

只当他们在放屁，这些言论只可能出自于三波人：开发商、房产销售、想卖房的房东。

他们的目的：让你们赶紧买房！

言尽于此，希望大家别掉入房产的深坑！

备注：决定一件商品的价格的最主要因素，从来不是成本，而是供求！对于租房市场，则多了一条，当地租客的承受能力！