夫妻共有房屋登记在一方名下，另一方是否有权代签出售？

案由：买卖合同纠纷

一、裁判要旨

1.夫妻共有房产登记于一方名下，另一方出售房产不能提供授权委托书等证明授权意思表示的，夫妻关系不能当然形成具有代理权的权利外观，其代签房屋买卖合同的行为应认定为狭义无权代理。

2.若登记一方拒绝追认，另一方签署的房屋买卖合同只是对登记方不发生效力，并非自然无效，如果没有法定的合同无效情形，该合同仍在签约当事人即在代签方与买受方之间发生效力。若房屋买受人系善意，代签方不仅受房屋买卖合同中违约责任条款的约束，同时受限于无权代理人“赔偿范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益”的范围限定。

二、审理查明

涉案房屋是被告孙某某与被告傅某某的夫妻共同财产，房屋产权于2023年12月登记在孙某某名下。

2023年6月12日，原告陈某某（购买方、乙方）与被告孙某某（出卖方、甲方）经中介介绍签订《闵行区闵驰一路50弄2号801室转让协议》，协议落款处甲方签字：傅某某代孙某某。协议约定：

第一条、甲方于2023年依法取得了闵行区闵驰一路50弄2号801室动迁安置房，面积73.74平方米，该房屋已办理以甲方为权利人的《上海市房地产权证》，甲方持有该房屋的动迁协议。

第二条、甲乙双方协商一致，同意上述房屋转让价款为人民币1,600,000元整，该价格系甲方净到手价格。

第十条、乙方于2023年6月12日支付甲方定金五万元整；乙方于2023年6月23日之前签订买卖合同当日支付甲方房款80万元（内含五万定金）；房款80万元整乙方于甲乙双方到房屋交易中心办理过户手续时贷款支付。

第十二条、甲方签署本合同后，反悔不出售或者变相涨价上述房屋给乙方的，甲方应在3日内返还乙方已经支付的房款及定金，并按反悔时该房屋市场评估价的一倍支付乙方违约金，且甲方应按实承担乙方对该房屋装修费用（装修费用以票据为准），甲方还要承担因该房屋所在地区房屋价格上涨产生的上涨差额部分的补偿（金额以评估公司评估价格为准），乙方有其他损失的，甲方也应当赔偿。若上述违约金不足以弥补乙方实际损失的，甲方还应另行赔偿乙方。

同日，傅某某代孙某某签署《定金收据》，确认收到陈某某购买系争房屋定金50,000元。

2023年6月22日，中介告知被告傅某某至中介处收取转让协议中的房款，被告傅某某称当天没空，便约在次日。

2023年6月23日，原告与被告傅某某至中介处，原告根据转让协议约定要向被告傅某某支付房款80万元，但傅某某拒绝受领同时抬高首付款金额至120万元，并拒绝继续履行转让协议。

2023年，被告孙某某、傅某某将系争房屋以220余万元的价格出售给案外人。

原告庭审中陈述，其在签合同时，没有看到傅某某获得孙某某的授权委托书，也没有看到傅某某与孙某某系夫妻关系的证明，但因傅某某拿着孙某某的房产证，而中介公司说他们是夫妻关系，便相信傅某某有代理权限。签合同当日原告因上班无法请假，系中介先让出售方在合同签字后，原告再签名。

三、裁判结果

1.上海市闵行区人民法院于2023年2月7日作出（2023）沪0112民初30156号民事判决：

一、解除原告陈某某与被告傅某某于2023年6月12日签订的《闵行区闵驰一路50弄2号801室转让协议》；

二、被告孙某某、傅某某于本判决生效之日起十日内返还原告陈某某定金50,000元；

三、被告傅某某于本判决生效之日起十日内支付原告陈某某违约金100,000元；

四、驳回原告陈某某的其余诉讼请求。

2.宣判后，孙某某、傅某某向上海市第一中级人民法院提出上诉。

上海市第一中级人民法院于二〇二〇年五月十五日作出（2023）沪01民终4846号民事判决：驳回上诉，维持原判。

四、法院认为

法院生效裁判认为：本案争议焦点为被告傅某某以孙某某代理人的身份与原告陈某某签订《转让协议》的行为是否构成无权代理以及后续违约责任如何承担。

涉案房屋系被告傅某某、孙某某的夫妻共同财产，产权登记在孙某某名下，傅某某虽为共有人之一，但在《转让协议》上仅签署“傅某某代孙某某”，系以孙某某的名义签署协议；

根据查明的事实，傅某某以孙某某的名义与原告签订《转让协议》时未出示孙某某的授权委托书，也无任何证据证明孙某某事后追认上述委托行为，仅凭傅某某是孙某某的丈夫，无法推断出傅某某在签订协议时有代理权，故，傅某某以孙某某代理人的身份与原告签订《转让协议》的行为属无权代理；

房屋买卖为重大财产交易，傅某某作为孙某某的丈夫并不当然具有代理妻子出售房屋的代理权，系夫妻关系及持有房屋产权证尚不足以形成傅某某具有代理权的权利外观，傅某某的行为亦不构成表见代理。因此，傅某某的行为系无权代理，对原告认为傅某某行为系有权代理的意见，本院不予采纳。

根据法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。

鉴于《转让协议》签订后未得到孙某某的追认，因此，该份《转让协议》对被告孙某某不发生效力，应由被告傅某某承担责任。

原告签署协议时虽未审查傅某某是否有授权委托，仅凭中介的陈述及傅某某持有涉案房屋产权证便与之签订合同，审慎不足，但原告实际已支付5万元定金，并准备支付80万元首付款，只因傅某某拒收而未支付，故，可认定原告系善意，本质上，在代理人傅某某与相对人原告之间发生签订《转让协议》的法律效果，原告有权依据该协议向傅某某主张损害赔偿。

现涉案房屋已被出售，《转让协议》已无履行可能，对原告要求解除其与傅某某之间《转让协议》的诉讼请求，本院予以支持。

但因《转让协议》对孙某某不发生效力，故对原告要求解除其与孙某某签订的《转让协议》并承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。

但针对原告退还定金5万元的诉请，孙某某和傅某某均表示同意返还，本院对此予以确认。

现原告主张违约金50万元，被告辩称不同意支付，可视为其要求法院对违约金予以调整。

本院认为，涉案房屋后续被傅某某和孙某某以高于《转让协议》的价格出售，可看出两被告有出售房屋的意愿，而《转让协议》未履行的原因除无权代理外，还在于傅某某在协议签订后抬高首付款金额故意不履行协议。

本院考虑到涉案房屋系两被告的夫妻共同财产，被告再次出售涉案房屋的金额比《转让协议》的售价高出五十万元以上，结合原告损失、当事人的预期收益等综合因素，酌定被告傅某某支付原告陈某某违约金100,000元。

五、案例评析

房产作为最重要的夫妻共有财产之一，未征得另一方同意的单方出售行为将对夫妻双方及合同相对方产生重大影响。实践中，相关案例屡见不鲜，但因个案中产权登记人、实际处分人、交易过程等差异，处理情形和法律适用存在较大争议。本案例讨论前提为涉案房屋系夫妻共同共有，但夫妻一方在未征得另一方同意的情况下单方处分房产，另一方在事后拒绝追认或明确表示不同意出售。

一、单方出售夫妻共有房产引发纠纷的常见类型及法律适用

实践中，房屋买卖合同的签约双方一般为不动产登记簿已记载或过户后记载的产权人。从出售方角度分析，单方出售夫妻共有房产引发纠纷的常见类型主要包括三种情形：

一是房产登记在夫妻两人名下，其中一方出售房产，并代理另一方签名；

二是房产登记在夫妻一人名下，登记方即显名共有人[1]以自己名义出售房产；

三是房产登记在夫妻一人名下，未登记的一方即隐名共有人代理显名共有人签约出售房产。

第一种情形：司法实务中，一般适用《合同法》第四十九条表见代理的相关规定，倾向债权保护。重点分析是否具备表见代理的构成要件。若有授权外观，相对人有理由相信代签方有代理权的，即便被代理人拒绝追认，仍产生有权代理的结果。

第二种情形：如在实践中，已完成房屋产权变更登记的，一般适用物权法第一百零六条善意取得的规定，倾向物权保护；如尚未过户的，则适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条无权处分的相关规定，房屋买卖合同有效，签约的显名共有人承担违约责任、损害赔偿责任等。

第三种情形：隐名共有人的行为系无权处分还是无权代理以及是否构成表见代理，隐名共有人签署的房屋买卖合同是否有效，隐名共有人的责任承担等问题，司法实践还未形成较统一的观点。本案例重点讨论该情形，且该情形的讨论对司法实务中父母子女、兄弟姐妹之间代签出售房产的行为认定具有借鉴意义。

二、隐名共有人“代签”出售房产行为的法律属性及审查要点

（一）隐名共有人“代签”出售夫妻共有房产不构成无权处分

无权代理是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义实施的行为。无权处分是指行为人没有处分权，却以自己名义实施的对他人财产的处分。两者的关键区别在于实施处分时的名义不同。无权处分系以自己的名义，而无权代理系以被代理人的名义。[2]隐名共有人出售房产时，因其非产权登记人，其签署房屋买卖合同的行为系以显名共有人的名义实施，并非以自己的名义，如本案中“傅某某代孙某某”，可见，隐名共有人“代签”出售夫妻共有房产的行为不构成无权处分。

（二）隐名共有人“代签”出售夫妻共有房产应认定为无权代理

在代理关系中，只要无证据证明存在代理权授予或法律直接授权，就不得认定行为人与本人之间存在代理关系，只能认定为狭义的无权代理。换言之，狭义的无权代理或者与代理毫不相干是常态，表见代理是例外，且是较为鲜见的例外。[3]

1.审查的一般规则

缺少书面授权委托书、房产证或结婚证中的任一项，均可认定为狭义无权代理。房屋买卖作为重大财产交易，夫妻关系并不当然具有代理出售房屋的代理权，若无书面的授权委托书，系夫妻关系及持有房产证尚不足以形成具有代理权的权利外观；若不出示结婚证，即便有书面的授权委托书及持有房产证仍较难达到表见代理的程度；同理，若隐名共有人无法提XXX权证，缺少出售房屋的基本权属材料，可直接认定为狭义无权代理。本案例的观点为，书面授权委托书、房产证、结婚证系最基本的审查要素，缺少三要素任何一项均可直接认定狭义无权代理。值得注意的是，完全具备三要素并不一定可直接认定为表见代理，还应结合整个交易过程综合认定。

2.审查的例外规则

除具备书面授权委托书、房产证、结婚证三要素之外，还应结合房屋居住情况、合同协商过程、房款支付情况等整个交易阶段，达到买受人有理由相信隐名共有人具有代理权的程度，才可认定为表见代理。且该表见代理的认定严格于上述第一种纠纷情形，即房产登记在夫妻两人名下，某一显名共有人单方出售房产。

本案例认为，相比第一种纠纷情形，隐名共有人“代签”出售夫妻共有房产，法律应对作为合同相对方的房屋买受人给予更高要求的代理权审查义务，用尽方式与产证载明的显名共有人接触，探明被代理人是否具有真实售房意思表示，故此种情形下的表见代理认定标准明显高于第一种情形，更多证明责任分配于合同相对人。

2、隐名共有人“代签”出售构成狭义无权代理后的归责原则

（一）无权代理人签订的房屋买卖合同在签约当事人之间发生效力

隐名共有人“代签”出售夫妻共有房产构成狭义无权代理的，若被代理人拒绝追认，无权代理人签署的房屋买卖合同是否有效，实践中存在两种不同观点。

第一种观点认为，无权代理人签订的房屋买卖合同在被代理人追认前处于效力待定状态，若被代理人拒绝追认，那么房屋买卖合同对被代理人不发生法律效力，合同归于无效；

第二种观点认为无权代理人代签的房屋买卖合同，若被代理人拒绝追认，那么房屋买卖合同仅系对被代理人不发生效力，但在合同无法定无效情形的情况下，合同仍在签约双方即代理人与合同相对方之间发生效力，合同中的违约责任条款均对双方有约束力。

本案例同意第二种观点，《合同法》第四十八条明确规定上述情形系由行为人承担责任。但对于行为人承担何种责任，《民法总则》第一百七十一条第三款（《民法典》第一百七十一条第三款）予以明确，即，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。

究其本质，未被追认的无权代理行为仅是对被代理人不发生效力，但在代理人与相对人之间发生代理实施的法律行为的法律效果，即可以根据该法律行为的内容请求行为人履行债务或者赔偿损失。[4]

依照民法理论，无权代理人实施的行为不予追认，也系由该无权代理人自己作为当事人履行该法律行为中对相对人的义务。进一步得出结论，对于隐名共有人代理签署房屋买卖合同的行为，显名共有人拒绝追认，则已签署的房屋买卖合同在隐名共有人和房屋买受人之间发生效力，并非当然无效。

（二）作为无权代理人的隐名共有人应当承担违约损害赔偿责任

在合同相对人善意的前提下，无权代理人的责任，系由法律规定直接发生的一种特别责任，不以无权代理人有故意过失为要件，属于一种无过失责任。[5]基于前文论述，既然隐名共有人作为无权代理人签订的房屋买卖合同在隐名共有人和房屋买受人之间发生效力，那么在合同无法继续履行时，房屋买受人只能主张损害赔偿责任，该责任由无权代理人承担；基于合同在双方之间发生效力，该损害赔偿责任本质上属于违约损害赔偿责任，受制于合同中的违约条款，但不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。

相比表见代理的违约责任，无权代理人的违约责任以代理行为给相对人带来的应然利益为限度，且民法总则第一百七十一条文已在《民法典》第一百七十一条直接采用。与表见代理中，被代理人向房屋买受方所承担的完整的违约责任相比，无权代理人承担的受限定的违约责任对房屋买受人是否合理。

本案例的观点是，依据公平原则，房屋买受人在隐名共有人“代签”出售时，对并非产权人出售房产行为，应有更高的警觉性和更强的审慎审查义务，若未谨慎审查，自担风险的程度要高，相对应的，相比表见代理中被代理人，对无权代理人的违约成本进行高线限定也易理解。

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