父母想将房产过户给子女，该如何规划？

父母想将房产过户给子女，该如何规划？

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当下存量房产多登记在父母名下，随着父母年迈，提前规划房产转移登记逐渐成为刚需。父母的房产想过户给子女，有哪些方式可以选择？税费有什么不同？还要考虑哪些问题？如何办理最划算呢？都需要哪些法律文件呢？本文以法律视角，从税费成本、财产安全、资产规划等的角度为您详细解读。

【温馨提示：全文2000多字，参考阅读时间5分钟。本文提供的建议指引不代表本所及律师的法律意见，仅供学习和参考】

根据目前的法律规定，我国房屋产权变动登记的基础法律关系大约有八种：买卖、赠与、继承、遗赠、离婚析产、房屋作价出资入股、共有人份额变动、其他生效法律文书裁定，其中前七种方式均可不经司法程序、由当事人协议约定后自行办理完成。

父母想要将房产过户给子女，主要方式有买卖、赠与、继承、遗赠四种，在办理房屋过户登记时需考虑房地性质、税费成本、限购政策、财产专属性要求、债务规避等问题，详见如下分析。

第一， 房产过户需要哪些法律文件？

根据北京市规划和自然资源委员会公示的不动产变更登记办事流程，通过对比、归纳和总结，房产过户时双方的身份证明和不动产权证书原件是必须的，其他所需法律文件因房屋性质、过户原因不同而有所差异。

下面以北京为例，介绍国有出让土地商品房（以下简称“普通商品房”）在各种交易方式下过户所需的法律文件：

1.1 买卖：需网签房屋买卖合同、通过网络方式办理手续还需提供卖方录制的愿意卖房视频等；

1.2 继承：需原房主的死亡证明、遗嘱（如有）、全体继承人亲自到场并出具书面承诺（放弃继承份额或认可遗嘱内容真实）等，可提前办理继承公证；

1.3 赠与：需赠与协议原件、双方亲属关系证明或抚养赡养义务关系证明等；

1.4 遗赠：需原房主的死亡证明、受遗赠人与遗赠人之间的亲属关系证明、遗赠抚养协议、接受遗赠的书面文件、有权接受遗赠的证明文件等；

1.5 离婚析产：需离婚证原件、经民政部门盖章确认的离婚财产归属协议原件或人民法院的生效法律文书等。

第二， 普通商品房过户需要考虑哪些税费成本？

根据税法相关规定，对普通商品房过户税费简要归纳总结如下：【提示：数据可能不准，具体以当地经办机构要求为准。】

2.1 个人所得税：全额的3%或差额的20%，免征范围：家庭满五唯一自住房、无偿赠与、继承、遗赠、离婚析产。

2.2 增值税：差额的5%，免征范围：个人销售自建自用住房、家庭财产分割（无偿赠与、继承、遗赠、离婚析产）、满两年的住房（适用于北上广深以外地区）、满两年且小于90平米的普通住宅（适用于北上广深）；优惠征收：满两年但大于90小于144的非普通住宅，按照差额5%征收（适用于北上广深）。

2.3 土地增值税：以增值额为基础实行30%、40%、50%、60%的累进差额税率，免征范围：个人销售住房、继承或赠与取得房屋。

2.4 印花税：全额万分之五缴纳，免征范围：个人销售或购买住房。

2.5 契税：全额的3%-5%，减免范围：个人购买家庭唯一住房且90平米以下的减按1%征收、面积为90平米以上的减按1.5%征收，家庭二套且面积为90平米以下减按1%征收、面积为90平米以上减按2%征收（北上广深不适用），婚姻存续期间夫妻过户更名免征。

综上所述，个人房产过户涉及契税、个人所得税、增值税和印花税四个税种，以北京为例总结如下图：

契税

个人所得税

增值税

印花税

买卖

家庭唯一住房90平以下为1%、超过90平1.5%；非唯一或二套以上为3%。

差额的20%，家庭满五唯一自住房免征。

差额的5%，满两年且小于90平米免征。

无

赠与

3%

无

无

全额万五

继承

无

无

无

全额万五

第三， 限购政策对房产过户有哪些影响？

根据北京市的限购政策，已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，不具有北京市商品住宅的购房资格。

根据北京市通州区的限购政策，已拥有1套住房、无法提供在通州区落户满3年及近3年在通州区连续缴纳社会保险和个人所得税证明的本市户籍居民家庭，或无法提供近3年在通州区连续缴纳社会保险和个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，不具有北京市通州区商品住宅的购房资格。

总之，根据北京市截至2023年12月的限购政策，仅继承方式和外地法院执行拍卖的北京商品房不限购。所以北京区域内的房产过户，在选择交易方式时还需考虑受让人是否具有购房资格。

第四， 房产过户还有哪些特殊情形需要考虑？

4.1 特殊房产性质：根据相关规定，经济适用住房、房改房、限价商品房、自住型商品房过户登记的，需补交土地收益费用，但房屋性质不变的情形除外。

4.2 特殊土地类型：根据相关规定，以划拨方式取得国有建设用地使用权的房屋（成套住房除外），其建设用地使用权随房屋一并转让，继续保留划拨用地性质的，需提交有批准权的国家机关批准划拨的证明文件。

4.3 财产专属性：《民法典》1063条规定，遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产，由夫妻一方单独所有，否则由夫妻共同所有。因此，对已婚子女来讲，一份专属于个人所有的法律文件，是必不可少的。

4.4 债务规避：原房主若有未清偿的负债，以赠与、遗赠、网签价格低于市价、离婚析产等方式过户房屋，可能被债权人要求过户登记无效；以继承方式取得房产的继承人可能被债权人要求在继承财产范围内对债务承担偿还责任。

4.5 他项权利：房产过户登记需提前解除房产附加登记的他项权利，如抵押权、居住权、司法机关查封等。

最后，房产交易涉及重大财产变动，不仅需要考虑交易成本，还要考虑可能涉及的交易方式、财产安全等法律问题，所以提前咨询律师、做好财产规划是很有必要的。