买房如何才不后悔？定金是否能退还？南海人买房前必看！

买房时，一定要注意什么？开发商哪些承诺千万不能信？商品房销售不执行明码标价或违规价外收费，向谁投诉举报？

下面是南海住建部门发布的房地产市场常见问题和重要风险提示，准备买房的街坊一定要看仔细了！

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问：在购买预售的商品房前，必须！一定！最要！看清什么证?

答：当然是《商品房预售许可证》！

目前《商品房预售许可证》可以栋为最小单位核发,一个楼盘往往有多个预售证。因此买房如何才不后悔？定金是否能退还？南海人买房前必看！，市民购房时首先应该看清自己意向购买的楼栋是否已经取得预售证。在未取得预售证前，不得以任何形式对外销售或收取预订（定）款性质的费用（常见如发放VIP卡、内部认购、缴纳诚意金等）。如果商品房已经竣工验收，开发商则可以申请现售备案或领取房地产权属证明。

总之，如果开发商不能提供预售证，也不能提供现售备案证明或房地产权属证书，那么市民千万不要购买该楼盘的房屋。一旦购买这种无证房屋，可谓是后患无穷！要么开发商卷款潜逃或楼盘烂尾无法交楼；要么勉强交楼了，但最终又因种种原因无法办理房产证.....想想也是亏大了！

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问：购房时如何支付购房款？

答：市民在购买预售商品房时，一定要将购房款打入预售证上载明的监控账户，以确保购房款用于房屋建设，防止开发商挪用。支付任何款项后，一定及时要求开发商开具收据或者发票，并妥善保留所有付款凭证，并注意收据、发票的出具方和盖章方须为开发商。

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问：市民购买商品房，如何才不后悔？

答：一是保持头脑清醒！不要着急交钱、签约，有钱不怕没楼买！二是提防口说无凭！不要相信销售人员的口头承诺，没有开发商盖章的书面材料都不要当真。三是坚持咬文嚼字！土地出让合同、项目规划平面图和购房合同等书面文件，一定要认真查看阅读，开发商越是着急催促签合同，里面越有可能挖了很深的坑！四是及时不懂就问！市民如果看不懂上述文件或有任何疑问的，一定要到国土、规划、住建、发改、工商等部门咨询清楚，做到明明白白消费。

在此奉上各相关部门投诉或咨询电话：

区住建部门监督电话：

区国土部门监督电话：

区规划部门监督电话：

区发改部门监督电话：

区工商部门监督电话：

区国税部门监督电话：

区地税部门监督电话：

区社保部门监督电话：

区教育部门监督电话：

区公安部门监督电话：

区不动产登记局监督电话：

区房地产业协会监督电话：

市房地产业协会监督电话：

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问：开发商哪些承诺千万不能信？

答：一是开发商没有取得预售证，不要因为开发商承诺的优惠折扣大，就冒险违规提前认购或通过所谓的第三方进行团购。二是没有购房资格，不要相信开发商承诺或介绍第三方通过违规途径办理相关证明来规避限购政策。三是不要相信开发商承诺的首层业主可以使用一定面积的公共绿地，平台或楼顶业主可以专属使用天面或擅自搭建加建。四是不要相信房屋用途可以随意改变，如房产证或预售证明明写的是商业、办公用房，却想着作为公寓、住宅使用。五是不要相信开发商承诺所在楼盘的学位分配，因为楼盘所在地段的学位是由教育部门每年调整发布的，开发商无权承诺。六是不要相信开发商关于周边市政配套的承诺，如是否设置地铁站、公交车站、公园等开发商均无权决定。七是不要相信开发商承诺代买社保或个税可获得购房资格，或可通过双合同、阴阳合同来规避限购政策。

总之，天上不会掉馅饼，违法违规的事，表面上看是钻了空子、占了便宜，最终可能贪小便宜吃大亏，惹来无尽的烦恼和损失。

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问：诚意金、订金、定金有什么区别？

答：诚意金是开发商的一种营销手段，为了确定选房的先后顺序。购房者支付诚意金后，若放弃购买房屋可以要求开发商予以退回。

订金，目前我国法律没有明确规定，它不具备定金所具有的担保性质，可视为“预付款”，当购房合同不能履行时，除不可抗力外，应根据双方当事人的过错承担违约责任。

定金，是合同法规定的合同履行担保方式，目的在于促使购房合同的双方履行合同义务，保障各方权利得以实现。市民在支付购房定金时，必需以书面形式对定金进行约定，同时还应约定定金的数额和交付期限。给付定金一方如果不履行义务，无权要求另一方返还定金；接受定金的一方如果不履行义务，需向另一方双倍返还定金。定金应抵作购房款或者由购房者收回。

因此，市民在签订正式购房合同前向开发商支付各种款项时，须注意收据上是如何表述款项性质的，不同的表述将产生不同的法律效力。另外，支付时，开发商一般会要求与购房者签订相关协议或出具书面的材料，市民务必看清楚协议约定的内容，明确各方的权利义务。

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问：商品房“订金”或者“定金”是否可以退还？

答：《商品房销售管理办法》规定，不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。

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问：购房者在购房前，如何准确查询商品房销售信息，要注意什么内容？

答：在购房前，务必要认真查看销售现场公示栏上的各项重要信息，包括“五证”和“两书”，了解清楚拟购商品房的土地权属、规划功能、房屋用途、使用年限、预（现）售许可信息、周边环境影响及不利因素等重要信息。如有疑问，市民除了可向相关部门反映和咨询外,还可登录“佛山权威房地产网”进行查询（网址：）。

该网站是佛山市住房和城乡建设管理局的官方网站,已核发预售许可证的楼盘及房屋套间状态均可查到。如市民意向购买的套间显示为可售（绿色），则可以放心购买；如显示为其他颜色，则该房屋可能存在风险，一定要立即暂停交易。

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问：购房者在与房地产开发企业、中介机构或有关从业人员接触时要注意什么？

答：首先，务必要详细查阅企业的营业证照、资质证书、备案证明等资料，以及相关人员的工作单位、身份信息。其次，要保持头脑清醒，小心识别、千万不要相信销售人员天花乱坠的口头承诺；一定要认真考虑、审慎选择、不贪便宜、合法购买，并保留全部交易凭证及相关材料。

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问：商品房销售发布虚假广告，误导消费者，如何处理？

答：商品房销售广告是房地产开发企业、房地产中介服务机构宣传商品房、吸引购房者的主要方式。由于虚假广告的误导，常出现“货不对板”的现象。房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当严格执行《广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等相关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。消费者发现虚假广告的行为或线索，应及时向工商部门投诉或反映。此外，房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。

购房者不能随意听信销售人员的任何口头承诺，务必仔细辩别，并核实承诺内容是否属实。

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问：如何看待房地产市场上的“以租代售”行为，如何防范风险？

答：通常所说的“以租代售”是一种市场行为，一般指开发商以租赁形式来掩盖买卖事实的行为，导致购房者用近似商品房的价格以租赁的形式购买无法办理产权登记的房屋。对此类行为，目前行政法律法规尚没有明确界定，主要受民事法律的调整。

为防范上述行为带来的风险或损失，提醒市民周知以下事项：一是，市民在支付租金、签订相关书面协议之前，务必清楚了解该房地产的土地权属登记证书、规划许可证、施工许可证、房屋产权证等重要信息，并核对各方主体是否一致。二是，在签订租赁合同前，务必详细逐一审阅合同的各项条款，并应在租赁合同上明确约定租赁期限、转租条件、使用范围、租金数额，以及租赁期限届满后物业的处理方式等事项。三是要特别注意，在房屋未取得产权、未经竣工验收合格、属于违章建筑或不符合安全标准的情形下，不得出租。四是，租赁期限超过20年的部分无效，一旦发生出租人抵押物业或违约，可能存在较大的法律风险。五是，如市民拟承租的房地产属于农村集体建设用地上的物业，建议市民一定要到国土部门咨询清楚后再签约付款，避免后悔或上当受骗。

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问：广告和样板间的内容要和实际交付的房屋一样吗？

答：房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。

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问：在商品房买卖合同或补充协议上设定格式条款（俗称霸王条款）等行为，向谁投诉举报？

答：根据《佛山市房地产市场消费维权协助工作机制（试行）》规定，对于发布虚假违法房地产广告、利用合同格式条款侵害消费者合法权益，以及进行商业贿赂、限制竞争、侵犯商业秘密、垄断经营等不正当竞争行为的，应及时向工商部门投诉或举报。

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