最高人民法院民一庭全新力作 •《房屋买卖租赁案件审判指导》重磅上新丨兼具实用性x

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本书以《民事审判指导与参考》等图书为基础，结合人民法院的公报案例、指导案例和各地法院的民事审判经验，依据时新的法律法规、司法解释与民事司法政策，分门别类最高人民法院民一庭全新力作 •《房屋买卖租赁案件审判指导》重磅上新丨兼具实用性x，以专题形式全面系统地总结民事审判实践中的法律适用和裁判标准问题。作为最高人民法院民事审判指导丛书中的其中一册，本书传承了丛书关于力求涵盖民事审判领域常见的疑难、新型问题以及应对策略，突出实用性，重在指导性，体现专业性的成书定位，相信定能助您更加全面地理解和把握每一问题的具体处理方法和依据，为您在办理房屋买卖租赁法律业务时提供参考与借鉴。

最高人民法院民事审判指导丛书

房屋买卖租赁案件审判指导

最高人民法院民事审判第一庭•编著作品

最高人民法院民事审判第一庭主要负责最高人民法院审理的婚姻家庭、人身权利、劳动争议、房地产及相关合同、农村承包合同等纠纷案件；审查和审判不服下级人民法院生效裁判的有关民事案件；指导有关审判工作和人民法庭工作。

最高人民法院民事审判第一庭

继《民事审判实务问答》又一力作

一线法官倾力编写

聚焦民法典合同编房屋买卖合同篇典型纠纷

重视实用性 x 强调说理性 x 关切程序性

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值得从事民商事法律业务的实务人士参阅

（ 详 目 ）

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第一章 商品房预约合同纠纷

1.商品房买卖预约合同如何认定?

2.商品房买卖认购书的性质及效力如何认定?

3.如何判断商品房预约合同是否成立?

4.何种条件下可将商品房买卖认购书认定为商品房买卖合同?

5.当事人签订商品房预约合同并完成一次性交清房款交付的,是否改变预售合同性质?

6.延期付款未达成合意,是否影响商品房认购书的法律效力?

7.房屋租赁合同中不确定性的“租转售”条款应否解释为预约合同?

8.预约购房合同中贷款细节不明的,如何归责?

9.明确了房屋单价、总价、付款时间等基本条款的《意向书》,应否认定为商品房预约合同抑或商品房销售合同?

10.商品房买卖预约合同解除后的定金如何处理?

11.商品房认购书中约定在特定期限签订商品房买卖合同,但最终未能签订的,买受人主张开发商返还定金应否支持?

12.签订订购协议后,房产开发商变更建设主体及规划设计的,缔约过失责任如何承担?

13.商品房认购书签订后,开发商将房屋另售他人,应承担何种违约赔偿责任?

14.缔约过程中负有义务一方未主动披露交易重大信息,相对方终止继续磋商主合同的,应否罚没定金?

15.商品房预约合同签订后,怠于履行通知签订预售合同的附随义务的一方要求解除合同,应否予以支持?

16.因不可归责于双方的事由导致合同未能订立的,出卖人是否适用定金罚则?

第二章 商品房预售合同纠纷

1.作为出卖人的房地产开发企业在其未取得商品房预售许可证之前,与买受人签订的《商品房认购书》是否有效?

2.人民法院应如何判断商品房买卖中的认购书是预约合同还是本约合同?

3.持有合同与备案合同不一致时怎样进行文本的认定?

4.在逾期交付房屋的情况下,开发商以约定的违约金过高为由请求法院予以减少的,法院应当如何确定违约金的具体数额?

5.业主已经实际占有房屋,后以质量问题主张出卖人交付房屋的,应否予以支持?

6.仅有签售人员签章的商品房买卖合同,相对人有理由相信签收人员有代理权的,合同是否有效?

7.商品房买卖合同纠纷与按揭贷款合同纠纷合并审理的,按揭银行的诉讼地位如何确定?

8.买受人因所购买的房屋存在质量瑕疵,能否拒绝接收房屋,要求出卖人赔偿因延迟收房产生的损失?

9.房屋买受人未按照房屋买卖合同的约定期限办理完毕按揭贷款的,其是否应当承担违约责任?

10.政府采取限行、限工的措施,导致逾期交付房屋,开发商以无法预见为由要求减少责任的,应否予以支持?

11.拆迁安置补偿合同纠纷中,一方已按约腾退原有房屋并足额支付了购房款,而对方当事人逾期未履行合同义务,则守约方能否要求其赔偿逾期交房产生的经济损失?

12.在房屋借贷法律关系中,房地产开发商作为保证人,在借款人无力偿还银行借款时履行回购义务的,其能否依据合同约定直接取得房屋所有权?

13.双方因意思表示未达成一致而不能订立商品房买卖合同的,出卖人是否应当将已收取的定金返还买受人?

14.在商品房买卖过程中,实际订立的销售合同并未包括商品房预售广告中的所有内容,则开发商是否应该履行广告中未纳入合同的承诺?

15.“一房二卖”过程中,后买受人是否具有恶意应如何认定?

16.商品房买卖合同和商品房认购协议应如何区分?

17.开发商在销售广告和宣传资料中向购房者明确说明和允诺的公共设施,在楼盘建成后不存在的,开发商应否承担违约责任?

18.商品房买卖合同约定开发商交付的房屋应经验收质量合格,如果交付的房屋未通过消防验收的,开发商是否承担违约责任?

19.如何区分商品房预售合同与房屋代建合同?

20.预购人将购买的预售商品房再行转让的效力如何认定?

21.房屋初始设计与交付的实际情况有差异的,损失如何计算?

22.以配套工程延误为由,主张在适用系争责任限制条款抗辩逾期交房违约金请求权,应否予以支持?

23.因房屋层高未达到预售合同约定标准的违约责任如何计算?

24.商品房预售款项目可否用于偿还公司股东个人债务?

第三章 商品房销售合同纠纷

1.开发商为规避国家信贷政策,通过与第三人签订虚假购房合同骗取银行贷款的,该房屋买卖合同是否有效?

2.违反地方性住房限购政策,不会必然导致商品房销售合同无效

3.业主委员会能否基于业主与开发商之间的商品房销售合同而向法院提起违约之诉?

4.已经经过强制性标准审查确认合格的房屋,在出现质量问题后,开发商能否据此免责?

5.担保人开发商代为偿还公积金贷款后买方未向开发商偿还的,开发商主张解除合同应否予以支持?

6.买受人迟延履行申请办理贷款义务的期间,应否认定为出卖人顺延交付商品房的期间?

7.名为商品房销售合同实为借款合同如何判断?

8.仅以增值税专用发票作为实际付款依据的,应否予以支持?

9.业主个人是否有权要求房地产开发公司对建筑区内的公共设施进行处理?

10.合同中约定开发商承担了逾期交房责任后,不承担逾期办证违约责任的,是否有效?

11.“一房二卖”合同履行情况的判定,应从哪些方面入手?

12.房屋买卖合同无效与雇员侵害物权竞合案件能否合并审理?

13.限购条件下房屋买卖合同解除的条件如何认定?

14.商品房买受人可否以装修标准缩水为由主张差价损失?

15.商品房买受人拒绝接收商品房如何处理?

16.商品房质量瑕疵问题如何处理?

17.商品房面积误差问题如何处理?

18.商品房买受人以房屋质量不符合合同约定而要求解除合同的,应否予以支持?

19.受让人明知不动产由他人占有使用而故意不查明,且支付的价款又系明显低价的,能否善意取得?

20.一房数卖中买受人的权利顺位如何确定?

21.与典当公司签订房屋抵押典当协议的房屋买受人未依约支付购房款,开发商诉请解除购房协议,典当公司能否作为有独立请求权的第三人参加诉讼?

22.商品房买卖合同因出卖人责任被确认无效后,善意买受人应按何种标准返还给房屋使用费?

第四章 商品房代理销售合同纠纷

1.当事人在合同约定的解除期间内终止合同义务的,是否构成违约?

2.开发商以委托代理机构未告知特定房屋已售出而造成一房二卖为由,诉请免除惩罚性赔偿的,应否予以支持?

3.当事人在合同中约定一方向另一方交纳一定金额货币作履约保证金的,该履约保证金是否为定金?

4.商品房委托代理销售合同中佣金如何结算?

5.不具备法定条件的房地产中介所签订的合同是否有效?

第五章 二手房买卖合同纠纷

1.未领取权属证书的房屋买卖合同是否发生效力?

2.未经房屋共同共有人同意,出卖人对外签订的“二手房”买卖合同,效力如何认定?

3.未经在房屋内共同居住的其他成员同意,房屋所有权人对外签订的“二手房”买卖合同,效力如何认定?

4.“二手房”买卖合同中,因房屋质量问题引发纠纷,出卖人应如何承担房屋质量瑕疵担保责任?

5.买卖合同成立后,出卖人未能自动履行产权过户义务,如何处理?

6.房屋出卖方将房源信息提供给多个房屋中介公司,购房人选择任一中介公司促成房屋买卖是否属于跳单行为?

7.违反房屋限购政策的合同效力如何认定?

8.未取得权属证书的房屋转让合同的效力如何?

9.顶名购房协议的效力及房屋实际购买人如何认定?

10.小区地下人防工程车位转让合同的效力如何认定?

11.房屋共有人之一出卖共有房屋,买受人善意取得并支付合理对价的,合同是否有效?

12.夫妻一方与他人恶意串通买卖登记于另一方名下的夫妻共有房屋的效力如何认定?

13.二手房买卖双方经居间人居间签约后并没有履行合同的,居间费应否相应减少?

14.二手房交易中当事人签订“阴阳合同”后发生争议的,应否以双方真实意思表示确定价款?

15.亲属之间在明知有其他亲属居住的情况下,签订二手房买卖合同,是否当然构成恶意串通?

16.二手房买卖中因户口迁移逾期,法院可否根据公平原则和诚实信用原则,适当调整违约金?

17.二手房交易中违约方应否赔偿房屋差价损失?

18.二手房买卖合同中未约定付款期限时可否参考交易习惯确定付款期限?

第六章 特殊产权房屋买卖纠纷

1.农村房屋买卖合同被认定无效后,如何区分买卖双方过错责任?

2.村民将在村集体所有的土地上建设的房屋出售给不属于本村的村民,该房屋买卖合同是否有效?

3.在不违反其他规定的前提下,同村但不同小组成员之间签订的农房买卖合同是否有效?

4.城镇居民购买农村房屋的法律后果如何认定?

5.未经登记的农村房屋转让合同的效力如何认定?

6.已实际履行多年并有其他证据证实的农村房屋买卖合同,能否仅以鉴定结论倾向合同签名不实而否定效力?

7.农村房屋买卖双方过错责任如何认定?

8.城镇居民能否取得农民宅基地使用权?

9.农村房屋买卖合同无效是否当然导致拆迁利益分配方案无效?

10.被拆迁人能否将其购买拆迁安置房的权利转让给他人?

11.为逃避房地产交易税费设置的更名条款无效的,是否影响拆迁安置房买卖合同其他条款的效力?

12.经济适用房买卖双方自行约定土地出让金缴纳方式,是否违反国家强制性规定?

13.直管公产房的受案范围如何确定?

14.公有住房出售人与买受人约定的禁止买受人实施有碍楼房安全的行为的条款,是否合法有效?

15.单位集资房购房指标转让协议的效力如何认定?

16.未依法登记领取权属证书的房地产转让合同的效力如何认定?

17.职工违反与单位的约定转让集资房的行为效力如何认定?

18.房改房买卖合同约定职工承担额外义务的,效力如何认定?

19.房屋上设立的抵押权,可否直接向抵押权人代位清偿权利,涤除抵押登记?

第七章 房屋买卖借贷与担保纠纷

1.抵押权人同意转让已设定抵押权之房产,可否再对原房产行使抵押权?

2.当事人以房屋买卖合同作为借贷担保手段的,该买卖合同是否有效?

3.当事人之间基于同一款项同时成立了商品房买卖和民间借贷合同,约定借款人未按期偿还借款,对方通过履行商品房买卖合同取得房屋所有权,该约定是否有效?

4.因借贷而引发的虚假房屋买卖合同应否受司法保护?

5.在房屋买卖关系或民间借贷关系的认定中,应坚持何种原则?

6.借贷双方签订房屋买卖合同系让与担保的,还款后应否将房屋变更至借款人名下?

7.名为房屋买卖实为借款担保的房屋买卖合同是否有效?

8.第三人与债权人签订房屋买卖合同为债务人借款作担保的,应在何种范围内承担责任?

9.当事人基于同一笔款项先后达成口头借款协议和书面房屋买卖合同的,房屋买卖合同应否被视作借款协议的担保?

10.债务人到期未能清偿债务与债权人达成合意以房抵债的,应否认定有效?

11.按揭未达到放款条件,是否属于不可归责于当事人双方的事由?

12.开发商与购房人虚假签订商品房预售合同并以该预售商品房为抵押套取银行贷款,在办理过抵押预告登记的情况下,银行能否就该预售房屋行使抵押权?

13.虚构房屋买卖并抵押贷款情形下抵押权的善意取得如何认定?

第八章 房屋租赁合同效力纠纷

1.当事人违反法律规定签订的房屋租赁合同是否具有法律效力?

2.房屋租赁合同中,承租人以房屋未依法经消防验收合格为由主张合同无效,但在一审法庭辩论终结前经消防验收合格的,合同效力如何?

3.房屋租赁合同违反管理性强制规定,是否导致合同无效?

4.租赁房屋具备建设工程规划许可证但未经竣工验收的,房屋租赁合同是否有效?

5.租赁房屋未经消防工程验收或消防验收不合格的,其租赁合同是否一律无效?

6.双方采用口头形式订立的房屋租赁合同,对添附使用时间较为长久的固定设备的处置未进行约定的,合同终止时该添附物应如何处理?

7.出租人将权利义务转移给第三人,承租人知情并实际履行但未签署书面协议的,该租赁合同对承租人和第三人是否具有约束力?

8.双方就未取得合法建设手续且尚未建成房屋签订的预租合同被认定为无效的,承租人所受损失应否赔偿?

9.出租人从未占有租赁房屋,租赁合同被认定为无效的,承租人应否返还?

10.租赁房屋是否交付的判断标准如何认定?

11.双方签订房屋租赁意向书,但承租人未接受占有使用房屋的,能否视为合同成立?

12.虚假的房屋租赁关系如何认定?

13.出租人在划拨土地建房后出租未缴纳土地收益的,承租人主张租赁合同无效的,应否予以支持?

14.出租人未向承租人告知房屋已先行抵押的房屋租赁合同,是否当然无效?

第九章 房屋租赁合同违约纠纷

1.出租人的违约行为发生在不可抗力事件之前,能否免除其责任?

2.出租人先前未依合同约定提供发票,承租人是否有权行使合同履行抗辩权?

3.开发商在对承租人的选择与引进中未尽到合理的审慎选择和管理义务,对由此给业主造成的租金损失应否承担补充责任?

4.房屋出租人出卖房屋时,未在双方约定的期限通知承租人,承租人能否要求出租人承担赔偿责任?

5.承租人违反合同约定但主张滞纳金计算标准明显过高,请求法院调整数额的,应否予以支持?

6.出租人在房屋租赁合同届满后仍没有向承租人主张返还房屋,对于承租人迟延返还房屋期间应承担的赔偿责任如何确定?

7.租赁合同的当事人因对方的违约行为而主张租赁合同所约定的违约金的,违约方能否要求法院变更违约金?

8.因出租方违约而导致合同目的不能实现的,承租方是否有权解除合同并要求其承担违约责任?

9.在承租人、次承租人逾期腾房的情况下,出租人请求按市场价赔偿的,法院是否应予支持?

10.租赁合同约定的“租期内一方终止合同应提前告知对方并支付违约金”的条款,系违约条款还是任意解除权条款?

11.出租人在房屋租赁合同期限内另行挂牌招租的,承租人应否以此拒付租金?

12.因防控疫情需要导致房屋租赁合同不能履行的,承租人应否承担违约责任?

13.出租人依据疫情发生后相关部门的规定对承租人断水断电的,是否构成违约?

14.房屋租赁合同当事人就停产停业损失补偿的分配发生争议的,如何处理?

第十章 房屋租赁合同解除纠纷

1.履行期限届满前承租人以其行为表明不再履行合同构成重大违约的,出租人可否解除合同?

2.出租方拟定将出租房屋改造他用的,是否属于房屋租赁合同中约定以租赁房屋“重建或改造”作为合同终止条件的情形?

3.承租人对房屋的整体结构进行拆除使房屋改变原有状态的,出租人可否解除合同?

4.承租人不构成根本违约,双方也未达成解除合同的合意,出租人要求解除合同应否被准许?

5.在约定解除条件的合同中,条件成就是否必然导致合同解除?

6.租户在承租房屋中进行非法活动,出租人要求提前终止租赁关系的应否予以支持?

7.承租人拖欠租金,承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的,应否予以支持?

8.租赁物在租赁期间发生所有权变动的,原出租人是否可以基于承租人产权变更前的违约行为行使合同解除权?

9.房屋租赁合同签订后,是否发生情势变更应如何认定?

10.因租赁房屋漏水无法经营使合同无法继续履行的,出租人应否赔偿停业损失?

11.因轻微违约行为解除合同将致双方利益严重失衡时,人民法院可否运用公平原则限制约定合同解除权的行使?

12.在房屋租赁合同解除中,出租人未积极配合接收房屋的,对由此导致的损失扩大由何方承担?

13.因出租人原因解除房屋租赁合同的,形成附合的装饰装修添附物残值,应否赔偿承租人?

14.房屋租赁合同解除致转租合同无法履行,在出租人未主张的情况下,承租人是否有权向次承租人主张逾期腾房占有使用费?

第十一章 房屋转租纠纷

1.承租人未经出租人同意将房屋转租他人的,转租合同被认定无效后,承租人应当如何返还租赁费?

2.原房屋所有人在存在租赁合同的情况下将房屋转让,待租赁合同到期后原房屋所有人又与他人签订了租赁合同的,该租赁合同是否有效?

3.承租人未经出租人同意存在擅自改变房屋结构并转租的违约行为,应否认定其已丧失与其他承租人在“同等条件”下承租的权利?

4.拒绝行使代偿权的次承租人,对转租合同无法履行是否具有过错?

5.出租人知道或者应当知道承租人转租,是否属于出租人同意转租的推定适用前提?

6.以承租房屋为条件与他人合作符合特定条件的,是否构成转租?

7.房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除,出租人要求返还房屋的,次承租人的诉讼地位如何确定?

8.房屋租赁合同解除的具体时间如何确定?

9.承租人在合同租赁期限内单方搬离租赁房屋,并主张解除合同,而出租人坚持要求继续履行合同的,如何处理?

第十二章 承租人优先购买权纠纷

1.承租人仅对部分租赁物主张优先购买权,影响出租人利益最大化实现,是否符合“同等条件”?

2.出租人出售房屋,应否被认为承租人行使优先购买权的前提条件?

3.承租人诉请直接实现优先购买权的,应否予以支持?

4.房屋因抵押权实现而执行拍卖的,该房屋承租人能否向出租人主张优先购买权?

5.买卖不破租赁的适用条件有哪些?

6.租赁物整体转让时,部分承租人对部分租赁物提出优先购买权的不利于租赁物优化利用,法院应否予以支持?

7.对于优先租赁权中“同等条件”如何界定?

8.以房屋使用权抵偿欠款的合同,并非真实的房屋租赁合同,是否适用买卖不破租赁原则?

9.出租人在租赁合同到期后不再招租的,承租人能否行使优先承租权?

10.优先租赁权中同等条件的基本要件是租金和租期,承租人不接受出租人提出的租金,是否视为放弃优先租赁权?

11.侵害承租人优先购买权造成其损失的,应否承担相应的赔偿责任?

12.先抵押后出租的情况,是否适用买卖不破租赁原则?

13.房屋租赁合同约定排除承租人优先购买权的效力如何认定?

14.承租人对通过公司分立转移的房产能否主张优先购买权?

15.特殊身份关系对承租人行使优先购买权是否构成影响?

16.承租人的优先购买权主要在哪些情形下受到限制?

17.承租人以行使优先购买权为由,诉讼请求确认出租人与第三人的房屋买卖合同无效,但未提出行使优先购买权的,如何处理?

第十三章 房屋租金纠纷

1.房屋出租人拒绝收取租金,承租人是否有权起诉要求其收取租金?

2.房屋租赁合同中承租人在房屋内外堆放大量易燃物品导致发生火灾的,是否应承担赔偿责任?

3.承租人未经出租人同意将房屋转租他人的,转租合同被认定无效后,承租人应当如何返还租赁费?

4.租赁合同因出现疫情无法继续履行的,出租人应否返还合同解除后承租人已交纳的房租?

5.房屋租赁合同签订后被确认无效的,承租人应否支付确认合同无效后的占有使用费?

6.未尽审慎选择和管理义务的产权式商铺开发商,应否对业主租金损失承担补充责任?

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